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[]2020“打折潮”说来就来？房企出现“抢收”，6年前一幕将重现？( 二 )


三是债务高峰即将到来 ， 房地产企业“回款”压力大 。
第三方机构克尔瑞的统计数据显示 ， 到2020年 ， 95家典型房地产公司共有5575亿元债券到期 ， 较2019年增长43% 。 其中 ， 1月、7月和11月是偿债高峰期 ， 分别需要偿还债务616亿元、615亿元和662亿元 。
[]2020“打折潮”说来就来？房企出现“抢收”，6年前一幕将重现？
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需要注意的是 ， 这95家典型的房地产企业都是上市公司 ， 涵盖了大部分实力雄厚的开发商 。 但是 ， 我国房地产企业有几百万家 ， 不包括当地中小开发商的大量债务 。 近日 ， 网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元 ， 可能存在信托违约风险 。 5月15日 ， 天房集团表示已与中信信托确认 ， 将依照合同约定按期还款 ， 资金计划有保障 ， 并不存在延期还款问题 。
据平安证券研究院测算 ， 2020年 ， 房地产企业境内债券到期额5902亿元 ， 境外债券到期额2136亿元 ， 房地产信托到期额6544亿元 ， 合计约1.46万亿元 ， 比上年增加1.46万亿元比2019年实际到期日多19.4% 。 7月份到期的价值达到了1490亿欧元的峰值 。 也就是说 ， 对于房地产业来说 ， 2、3月份资金压力最小 ， 然后逐渐加大 ， 到今年7月份 ， 也就是2个月后 ， 债务将达到近1500亿元的峰值 。
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大的房地产商融资没有问题 ， 但是小房企存在风险 ， 地产融资环境收紧 ， 淘汰一部分小房企 ， 兼并重组 ， 做大做强 ， 这也是政府希望看到的结果 。 ”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说 ， 在这样的背景下 ， 小房企的销售回款显得特别重要 。 中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势 ， 后期风险可能暴露 。
如果账面上还没有收入 ， 购房者可以忍受 ， 开发商可能承受不了 。 无论从以上哪个角度来看 ， 房地产企业竞争“打折潮” ， 将不可避免 。 一方面 ， 唯一的出路是降低价格 。 当企业、抢收潮开始的时候 ， 最初发布的肯定不是最低价 ， 没有最低 ， 只有更低 ， 等待低价的同时 ， 企业眼看着没有多少人买 ， 价格也会越来越低 ， 直到自己的资金压力解除 ， 否则就会陷入越降越低的境地 。
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对于大型房地产公司来说 ， 一旦一季度卖不出去房子 ， 2020年全年的财务业绩将非常难看 。 对于中小开发商来说 ， 一旦复工后卖房窗口错过 ， 并不是财报难看的问题 ， 而是可不可以生存的问题 。 从这个角度看 ， 5月份开始 ， 降价潮非但还会继续 ， 力度可能还会更大 。 尤其是中西部、东北、东部非核心的三四线城市 ， 大量的中小开发商因为复工慢、市场回暖慢 ， 至今成交量依然无法跟往年同期相对比 ， 越是在偏远的地市和县城 ， 库存积压的问题就越严重 。
虽然历史不会简单地重演 ， 但总是相似的 ， 从目前的情况来看 ， 楼市很可能重演6年前的“历史” 。 2014年是什么时候？
2014年2月 ， 中国近4%的银行有浮动抵押贷款利率 ， 超过1%的银行停止出售第二抵押贷款 。 同年9月 ， 房价同比增速连续10个月回落至-1.1% 。 商品房销售面积连续19个月下降 ， 至-8.6% 。
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今年虽然与6年前不同 ， 受短期事件影响较大 ， 但房地产作为商品市场的价格波动逻辑是一样的 。 对于房地产企业来说 ， 今年上半年确实不好 ， 对于购房者来说 ， 这是难得的“讨价还价”机会 ， 房地产顾问终于可以放下高傲的态度 ， 认清市场已经属于“购房者”的事实 。


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