江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

8169万元业绩补偿背后：养老与对赌的"错配"( 二 )

8169万元业绩补偿背后：养老与对赌的"错配"
来源：平安证券民政部2015年1月数据显示 ， 一半以上的民办养老机构收支只能持平 ， 40%的民办养老机构长年处于亏损状态 ， 能盈利的不足9% 。需要REITs等进一步金融支持为了解决养老产业的痛点 ， 近年来国家密集出台了许多扶持政策 ， 包括去年4月国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》 ， 从放宽行业准入、扩大投融资渠道、落实土地税费政策、促进融合创新发展等方面 ， 意图解决养老服务机构举办主体“盈利难”“融资难”“用地难”的问题 。而在养老机构这一端 ， 除了期待政策进一步落地 ， 也希望得到进一步的支持 。 奚志勇表示 ， 国家关于养老产业的顶层设计已经很多 ， 但仍希望在土地支持、金融支持、租赁物业的会员制合规化等方面得到更大支持 。 而在金融支持方面 ， 他特别提到了养老产业的REITs（不动产投资信托基金） 。2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。而在养老地产行业 ， 关于REITs的呼声从未停止 ， 多位业内人士均认为 ， REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路 。渤海汇金在研究报告中表示 ， 中国养老地产的发展面临诸多困境 ， 其中之一就是缺少足够的金融工具支持 ， 特别是长期的、较低成本的资金支持 。 而参考成熟的美国养老地产行业 ， REITs模式举足轻重 。 美国前10大养老机构拥有者中 ， REITs公司和私募基金占绝对主流地位 ， 其中有5家均采取REITs形式 。根据兴业证券研报 ， 美国以REITs为主的养老机构运营模式一般由四个主体构成 ， 即地产开发商、REITs、运营商和养老机构住户 。其中 ， 房地产开发商从事传统的物业开发领域；REITs则通过物业置入 ， 并以整体出租给养老地产运营方收取租金或委托其经营的方式来进行 ， 不同的REITs基金模式会有所差异 ， 而需要长期稳健投资的资本市场投资者则会来投资REITs基金；养老地产运营商负责运营养老地产项目 ， 是养老服务的主要提供者 。 同时 ， 美国政府也大力推动REITs发展 ， 例如为REITs制定相应的法律框架、给予税收优惠等政策支持 。“由于养老机构一般回报周期较长 ， 这需要长期限且低成本的资金作为支持 ， REITs非常好地符合了这一要求 。 由于多数REITs是以上市公司股票的形式发行和交易 ， 因此连锁养老机构如果作为REITs的运营方 ， 只需每年按固定比例为股东分红 ， 而不用如债券那样考虑几年后偿还本金的难题 ， 财务压力大大缓解 ， 从而能够腾出更多精力提高服务质量、扩大入住老人的规模乃至异地扩张 。 ”兴业证券表示 。渤海汇金认为 ， 从美国养老地产的REITs生态系统核心来看 ， 通过开发商、投资商与运营商的角色分离来实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离 。 与之相对 ， 刚刚起步的中国养老地产领域 ， 虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业 ， 但各自的角色定位十分模糊 ， 结果 ， 在养老地产的开发运营过程中 ， 既缺乏专业的运营商 ， 更缺乏长期的投资人 。 中国养老地产要得以持续发展 ， 也必须构建角色相分离又互相协作的养老地产金融生态链 。“尽管内地市场还没有推出相应行业的标准REITs产品 ， 但却并不缺乏多元投资人：银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界 ， 进一步提升收益率水平 。 因此 ， 融资本身不是问题 ， 问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配 ， 实现整个系统的低成本平稳运行 。 ”渤海汇金分析称 。


推荐阅读


上一篇：做空瑞幸暴赚！但这些中概股让空头们血亏

下一篇：一根钢针引发血案，“比宁大战”胜负已分！