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蓝鲸TMT网旭辉加速补仓解渴，提质降成本谋利润增长



蓝鲸TMT网旭辉加速补仓解渴，提质降成本谋利润增长
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旭辉控股（HK.00884 ， 以下简称"旭辉"）开启了一轮低调的扩储动作 。
5月份以来 ， 在短短两周的时间里 ， 旭辉在北京、无锡等热点一二线城市斩获了7宗地块 ， 土地支出款项超过90亿元 。 值得关注的是 ， 旭辉还多次以单枪匹马的姿态现身 ， 这与其昔日"合作之王"的角色大不相同 。
在业内人士看来 ， 除了正常的规模诉求外 ， 旭辉土地投资一直都具有较强的针对性 ， 近期拿地亦不例外 。 随着土地权益占比的提升 ， 以及拿地方式的多元化 ， 旭辉或在利润上实现新的突破 。
旭辉5月补仓解渴
虽然被贴上了"稳健派"的标签 ， 但面对着优质的土地资源 ， 旭辉依旧毫不手软 。
5月15日下午 ， 旭辉联合金地（SH.600383）、首开（SH.600376） ， 成功竞得北京朝阳区一宗宅地 ， 成交金额20.55亿元 。 这是继4月份密云拿地后 ， 旭辉又一次在北京补仓 。
除了加强在环渤海区域的布局外 ， 短短两周的时间 ， 旭辉还在贵阳、合肥、无锡等热点二线城市积极扩储 ， 土地支付金额超过70亿元 。 5月14日 ， 旭辉以16.2亿元的价格 ， 成功竞得合肥一宗宅地 ， 溢价率26%；5月9日 ， 旭辉以超过20%的溢价率 ， 将无锡的两宗地块纳入囊中 ， 总成交额45.44亿元；5月6日 ， 旭辉还斥资12亿元 ， 在贵州连落三子 。
面对着旭辉在土地市场上的强势表现 ， 业内人士分析指出 ， 这既是业绩压力使然 ， 也体现出企业城市深耕的策略 。
以无锡为例 ， 旭辉2019年在无锡实现了88亿元的合约销售额 ， 在单城市合约销售额中排名第八 。 目前 ， 旭辉在无锡共有9个在售项目 。 随着货值的增加 ， 无锡有望成为旭辉下一个突破百亿销售额的城市 。 合肥也是旭辉布局的重点城市 ， 2017年、2018年 ， 旭辉合肥的合约销售额均突破了百亿元 。
亿翰智库的分析称 ， 持续深耕城市有助于培育超级区域 ， 为企业贡献稳定高比例的销售业绩 ， 增强抗风险的能力 。 蓝鲸房产了解到 ， 去年至今 ， 旭辉已先后成立西南、江苏和华北等7个区域集团 。 按照旭辉的计划 ， 未来每个小集团平均的规模要达到300-400亿远 ， 以支撑二五战略目标的实现 。
此外 ， 在上海中原地产首席分析师卢文曦看来 ， 近期相关部门推地节奏加快 ， 对于资金充裕的房企而言 ， 也是拿地的好时机 。 旭辉虽然拿地动作较大 ， 但溢价率并不高 。 如旭辉在北京补仓的两宗地块 ， 均是以底价成交；而无锡、合肥的三宗热门地块 ， 溢价率也基本控制在30%的水平 。
旭辉方面也向蓝鲸房产指出 ， 公司对所关注的土地进行100%的探勘 ， 并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选 ， 做到理性参拍 ， 谨慎出价 ， 坚决"不拿地王" ， 同时严控负债率 ， 为后续盈利的释放奠定基础 。
多措并举谋利润
虽然处在冲刺规模的良机 ， 但在规模与利润的选择上 ， 旭辉明显偏向了后者 。
蓝鲸房产注意到 ， 与以往不同的是 ， 除了北京之外 ， 旭辉在无锡、合肥等二线城市的土拍市场上 ， 多次以单打独斗的姿态现身 ， 而很少有合作者的身影 。 有分析指出 ， 旭辉正有意提升土储权益比 ， 来实现利润的增长 。
早年间 ， 旭辉依靠着合作拿地的方式 ， 先后突破了千亿、两千亿的销售额 ， 但业内对旭辉业绩"含金量"的质疑之声也从未间断 。 如在2019年 ， 旭辉实现了2006亿元的合约销售额 ， 但其营业收入仅548亿元 ， 归母核心净利润69亿元；同期 ， 同样民企出身的富力地产（HK.02777）销售额不到1400亿元 ， 但其营业收入908.1亿元 ， 归母净利润100.9亿元 ， 均远高于旭辉 。
销售规模与利润脱节 ， 让旭辉的"三好生"的称号有些名不副实 。


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