建业新生活(09983.HK)：是肥肉，还是注水猪肉？
2019年以来 ， 物业板块毫无疑问是港股最火热的板块 ， 在这一年多的时间里 ， 多家物管公司股价实现翻倍增长 。
比如说保利物业 ， 2019年12月上市 ， 上市价格为41港元 ， 不到半年时间 ， 股价已经飙升至89港元 ， 足足涨了一倍有余 。
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从行业性质来看 ， 物管公司有着短期业绩增长可预期、现金流充足、先收费后服务等优点 ， 同时行业空间大 ， 集中度低 ， 未来极有可能出现大牛股 。
5月15日 ， 又有一家物管公司——建业新生活(09983.HK)在港股主板上市 ， 同样有高瓴护体的可以复制保利物业的行情吗？
一、物管业务
港股物业股之所以火爆 ， 最主要的原因 ， 是他们一直在给市场讲一个故事：一个"好爸爸"带来的稳定增长 。
首先 ， 物业股的业绩可以做得非常稳定 。
日常生活中我们可以发现 ， 除非物业做的很差 ， 不然大家基本不会主动要求更换物业 。 中指研究院提供的数据也可以印证这一点：全国百强物管的续费率稳定在98%以上 。
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超高的续费率 ， 以及物管公司先收费 ， 后服务的模式 ， 背后隐含的是收入稳定、现金流充沛、永续留存 ， 这些正是巴菲特最喜爱的生意类型 。
事实上 ， 这种复购行为是一种强力的护城河 。
比如说茅台和苹果 ， 就是在强大的品牌影响力下 ， 吸引人们不断的重复购买 ， 即使产品提价 ， 大家也会继续买 ， 保证了业绩稳定增长 。
而物业公司的复购 ， 目前比品牌带来的复购还要强 ， 基本就是一种惯性的复购 。
在强大的复购行为下 ， 过去几年里 ， 所有的物管公司 ， 无论是在管面积 ， 还是收入 ， 基本都没有下降的 。
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其次 ， 物管公司在母公司的业绩输送下 ， 每年都可以实现清晰可见的增长 。
比如说碧桂园服务 ， 过去两年光是依靠母公司碧桂园集团的"输血" ， 其收费面积轻松翻倍 ， 从2017年的1.22亿平米 ， 到2019年的2.76亿平米 。
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而且 ， 从碧桂园集团的财报中可以看到 ， 它目前还有1亿平米的待建面积和1.5亿的在建面积 ， 这些面积未来都将成为碧桂园服务的管理面积 。
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从碧桂园服务的身上 ， 我们可以发现一个真理：有个好爸爸是多么的重要 。
回到主角建业新生活上面 。
从招股书上可以看到 ， 建业新生活2017年、2018年和2019年的合约建筑面积分别约为3400万平米、7000万平米及1.14亿平米 ， 每年都在稳定增长 。
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其中在管面积为5700万平米 ， 2020年及2021年将交付的面积分别为1400万平米、2200万平米 。
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而且 ， 终止合约的比例只有2.2% ， 和行业平均水平相当 。
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打开河南建业的年报 ， 目前河南建业的土地储备面积为5093万平米 ， 2019年在建面积为3019.6万平米 ， 交付面积为657.9万平米 。
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可见 ， 背靠河南建业每年新开发的楼盘 ， 建业新生活未来几年也基本可以保持一个相对稳定的速度增长 。
二、第三方业务
但和现实中大部分悲伤故事一样 ， 大部分物管公司虽然有一个"好爸爸" ， 但是"爸爸"并不能养你一辈子 。
随着近年来国家对于房地产的严控 ， 开发商拿地速度明显下降 ， 未来物管公司要继续成长 ， 除了爸爸账上的储备面积 ， 自己也要努力 。
不过好处也是显而易见的 。
目前 ， 整个物管行业仍然处于发展初期 ， 行业空间巨大 。 根据中指院的数据 ， 整个河南的面积大概在16亿平米 ， 而建业新生活虽然是中部地区的第一名 ， 但是其在管面积也只有5600万平米 ， 相对于整个市场来说 ， 发展空间还有很大 。
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于是 ， 这部分市场的抢夺 ， 是物管公司的关键 ， 放到财报里面 ， 对应的就是公司的第三方收入 。
第三方收入具体分为两类 。
【建业新生活(09983.HK)：是肥肉，还是注水猪肉？】一类是依靠自身品牌 ， 投标第三方开发商 ， 或者公共设施如学校、政府部门的物管收入 。
另外一类就是收并购 ， 通过收购一些小型物管公司 ， 从而扩大自身的管理面积 。
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诚然 ， 无论是公开招标 ， 还是市场上进行的收购 ， 在推动上都会有自身的困难 。
但是对于物管公司来说 ， 目前是跑马圈地的阶段 ， 如何先把坑给占了 ， 是最为关键的问题 。
建业新生活也不例外 ， 财报显示 ， 2019年第三方物业开发商提供的建筑面积 ， 增长幅度远远超过母公司提供的面积 。
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而且 ， 第三方物管的毛利率其实和"爸爸"给的相差无几 。
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相对于河南建业五六千万平米的土地储备来说 ， 整个河南约16亿平米的空间 ， 无疑更有想象力 。
而建业新生活作为中部地区面积最大、收入最高的物管公司 ， 无疑占据了一个优质的赛道 。
三、注水猪肉？
虽然 ， 建业新生活在管理面积上短期内可以预期 ， 长期内也有充足的想象空间 ， 但是从收入的结构来看 ， 还是让投资者有点困惑 。
拆分建业新生活的收入 ， 我们可以看到 ， 来自于物业管理及增值服务的收入为13.4亿元人民币 ， 占比76.4% 。
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而在这些收入里面 ， 来自于基础物业管理的收入只有5.9亿元 ， 占总收入的44%；其他的收入绝大部分(6.6亿元)分别来自于物业代理、非业主增值服务和智慧社区解决方案 。
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这三项服务其实都是围绕母公司河南建业开展的与物业开发销售相关的业务 ， 例如非业主增值服务 ， 根据财报的说明 ， 就是帮开发商卖房、验收的 。
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换句话说 ， 这些并不是躺着赚钱的物管收入 ， 而是和房地产周期关系极大的房产销售收入 ， 一旦房子卖得不好 ， 这部分收入将大打折扣 。
另外需要注意的是 ， 这部分占比不小的收入 ， 其中有1.59亿元来自于母公司河南建业 ， 那么这些业务的利润 ， 也许会有比较大的操作空间 。
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毕竟同样的利润 ， 换一家上市公司就能享受几倍的估值差 ， 将来假如配股也能募集更多资金 ， 开发商完全有动机去做这样一件事 。
四、更多想象空间
其实在碧桂园、雅生活等巨头分拆物业股上市之前 ， 物业股讲的是另外一个故事 。
2014年 ， 时值O2O概念盛行 ， BAT通过美团、滴滴、糯米不断在线下攻城略地 ， 当时还苦哈哈的帮业主做四保的彩生活 ， 仿佛找到了改写历史的密码 。
拥有一个个社区的物管公司 ， 占据了用户生活最后100米中最有利的位置 ， 就好像华为小米可以手机自带商城一样 ， 物管公司也可以给住户送外卖、做电商 。
物管公司圈起来的这一个个住户 ， 就好像互联网应用的用户一样 ， 只要有人 ， 就有变现的方法 。 当年彩生活就靠着互联网思维 ， 以68倍PE上市 ， 市值远超做房地产的母公司 。
6年过去了 ， 虽然缺少一个好爸爸的彩生活 ， 由于过分的收购而带来巨大的问题 ， 但是这一套商业模式 ， 还是广泛的被各家物管公司学会 。
以目前行业龙头之一的保利物业为例 ， 来自物业管理服务的收入占比只有64.4% ， 来自非业主增值服务和社区增值服务的占比分别为16.2%和19.4% 。
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而且 ， 从毛利率来看 ， 增值服务的毛利率要远高于基础物业管理费 。 保利物业的增值服务的毛利率则是40.7% ， 远高于物业管理服务的14.2% 。
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完全就是互联网那一套高频带低频的打法：通过做好低毛利的基础物管服务 ， 赢得用户信赖 ， 再向其销售高毛利的社区增值服务 。
海外市场情况也差不多 ， 三大行的收入结构中 ， 基础服务占比最高的是戴德梁行 ， 占比为44.1% ， 其他两大行的收入占比均在30%左右 。
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建业新生活也有部分的餐饮、旅游、会员服务 ， 这部分服务明显会受经济周期影响 ， 特别是疫情期间 ， 这些服务基本停摆了 。
但是从长远来看 ， 国人的生活质量肯定是逐步提高的 ， 随着收入的提高 ， 大家花在生活服务上的钱会越来越多 。
而物管公司 ， 在"最后100米"上占据了最有利的位置 ， 未来可以发挥的空间还有很多 。
因此 ， 虽然现在物管公司都处在跑马圈地的阶段 ， 短期内要拼爹 ， 拼资金 ， 拼规模 。
但是长远来看 ， 当行业成熟后 ， 物管公司要拼的是品牌 ， 服务和运营水平 。
从本质来说 ， 物管其实是一件件脏活累活 ， 需要耐心的投入 。 谁能提供更好的服务 ， 更快的迭代 ， 谁就能赢得消费者的信赖 ， 拥有更多的用户 。
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毕竟现在物管公司的跑马圈地 ， 在未来 ， 也就是一张为期3年的服务合同 。
这个应该也是高瓴重金入股建业新生活的重要原因：通过高瓴的科技能力 ， 赋能建业新生活 ， 提高其品牌、技术的能力 ， 让其在物管股的大航海时代中 ， 可以占得先机 。
五、总结
王兴在刚开始做美团的时候 ， 拉手等竞争对手纷纷推出一天多个团购 ， 以求快速抢占市场 。
看着竞争对手规模越做越大 ， 王兴的下属也开始建议 ， 扩大团购产品的数量 。
但是王兴不为所动 。
因为他知道 ， 这些团购网站推的团购太多 ， 反而会降低团购质量 ， 影响用户体验；而他们只做精品 ， 不光可以留住用户 ， 还可以保留更多的弹药 ， 打好这场持久战 。
最终 ， 更专注内功的美团 ， 成功在千团大战中活了下来 。
其实 ， 其他行业又何尝不是 。
目前 ， 物管行业处于起步阶段 ， 稳定的增长 ， 巨大的空间 ， 为它们带来极高的估值 。
但是从本质上看 ， 物管是一个赚辛苦钱的行业 ， 需要经营者耐心的打磨服务 ， 才能赢得用户 ， 积累口碑 。
相信未来活得最好的物管 ， 不一定跑得最快的 ， 但一定是质量最高的 。
建业新生活从市场空间来看 ， 发展前景值得期待 ， 但是其营收中过多和房地产销售、酒店、旅游相关 ， 短期内可能表现会略微逊色 ， 投资者在下注前 ， 可能要加倍谨慎 。
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