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从万科低息债说起，房企融资成本降了多少？

从万科低息债说起，房企融资成本降了多少？
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乐居财经黄冬艳发自广州
因疫情影响 ， 今年房企境外债发行几乎停滞 ， 国内债券发行量则出现明显的增长 。 除了股权融资、永续债、资产证券化等 ， 超短期债券更是频频出现 ， 使得房企整体融资成本出现结构性下降 。
克而瑞最新数据显示 ， 虽然国内房企融资大环境并未放松 ， 但近两月国内95家典型房企的融资成本环比均有所下降 ， 4月单月的融资成本环比下降0.71个百分点为3.93% 。
除了超短期融资券出现多笔2%以下的发行利率 ， 4月份金融街一笔80亿的CMBS ， 2.8%的发行利率实现了国内CMBS最低 ， 5月13日万科披露计划发行的25亿公司债 ， 利率询价区间低至2.2%-3.7%更是受到热议 。
5月18日 ， 根据网下机构投资者询价结果 ， 经发行人和簿记管理人协商一致 ， 最终确定万科2020年公司债券（第二期）品种一的票面利率为2.56% ， 品种二的票面利率为3.45% 。 虽比询价略高 ， 但整体仍属较低水平 。
曾经备受关注的规模排名与房企而言已是“浮云” ， 如今能获得资金尤其低利率的资金才是“王道” 。
“销售规模的增长未来不是重点 ， 利润和品质才是第一位的 ， 以稳健、以安全、以均衡为重点 。 ”市场和行业多重因素下 ， 连一向崇尚“买、买、买”的孙宏斌 ， 都开始在业绩会上强调要谨慎 ， 降融资成本、优化资产结构 。
公司债利率呈下降趋势
“4月国内债券票面利率3%以下低利率占比提升5个百分点 ， 3%-5%利率水平占比下降12个百分点 ， 但仍为票面利率的主力区间 。 ”来自贝壳研究院的报告如是指出 。
乐居财经也了解到 ， 今年2月中旬开始 ， 国内房企进入了密集发债期 ， 且发行利率逐渐呈下降态势 ， 利率相对低的短期债券品种受到欢迎 ， 尤其超短期融资券 ， 此后更是成为众多房企的选择 。
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2月份招商蛇口、金茂、金地集团等发行的超短期融资券利率均在3%以下 ， 最低仅2.7% ， 期限162天 。
此后海外债券发行量不断减少 ， 3月中旬后甚至出现停滞 ， 国内各类融资渠道产品的发行却越来越活跃 。
克而瑞地产研究中心的数据显示 ， 3月份房企境内公司债发行332.20亿元、中期票据85.50亿元、超短融资券202.60亿元 ， 分别环比增长221.4%、12.5%、120.2% 。 其中超短期融资券火热程度不减 ， 一直持续至今 ， 发行利率也持续走低 ， 2%以下发行利率的案例不在少数 。
例如5月6日 ， 深圳国企深业集团为偿还公司债券利息和子公司有息债务 ， 发行10亿超短期融资债券 ， 期限120日 ， 发行利率仅为1.8%；广东粤海控股集团5月7日披露的一笔15亿 ， 期限180日的超短期融资券 ， 发行利率更是低至1.49% 。 还有葛洲坝、平安不动产、金融街等 ， 也发行了规模不同但利率均在2%以下的超短期融资债券 。
虽然3月份公司债发行量增长超过2倍 ， 但由于发行门槛相对较高 ， 4月份开始发行量不足百亿 ， 环比下降八成 ， 但发行利率不仅比去年有所下降 ， 近期以来也是逐渐呈下降趋势 。
万科就是其中的低利率代表 。 为偿还即将到期或回售的公司债券 ， 该房企曾在3月20日发行规模为25亿元的2020年公司债券（第一期） ， 其中品种一发行总额15亿、期限5年 ， 品种二债券发行总额10亿、期限7年 ， 前期票面利率询价时 ， 前者询价区间为2.60%-3.60% ， 后者则为3.00%-4.00% 。 最终发行时 ， 品种一的票面年利率3.02％ ， 品种二票面年利率3.42％ 。
但5月13日万科再度宣布拟发行规模同样为25亿元的2020年公司债券（第二期）时 ， 该公司债5年期和7年期的两个品种 ， 利率询价区间最低已经降到了2.20% ， 其中5年期品种的票面利率询价仅2.20%-3.20% ， 7年期的品种则为2.70%-3.70% 。 经询价后于5月18日最终确定品种一的票面利率为2.56% ， 品种二为3.45% 。
时间不足两个月 ， 万科前后发行的两笔公司债券 ， 即便是同规模同期限的 ， 利率询价均有所下降 ， 最终发行时5年期的减少了0.46个百分点 ， 7年期的则增加0.03个百分点 。
有行业人士指出 ， 按询价来看 ， 5年期最低2.2%、7年期最低2.7%的利率 ， 几乎与银行大额存单利率水平看齐 。
而近期获得3%以下发行利率公司债的并非万科一家 ， 4月份越秀金控发行的一笔10亿元5年期公司债券 ， 票面利率仅为2.4%；另外厦门国贸也发行了一笔票面利率2.58%的5亿公司债券 。
利率稍高的 ， 有平安不动产发行的30亿公司债券 ， 世茂建设发行的31亿公司债券 ， 前者票面利率4.4%、后者票面利率3.2% ， 但均比去年的平均利率低 。
ABS受追捧
来自海通证券的研报指出 ， 受疫情冲击 ， 今年一季度国内地产销售额大幅减少 ， 房企资金链压力凸显 ， 融资需求旺盛 。 同时货币政策宽松 ， 债券市场资金充裕从而形成了供需两旺的状态 。
其中一季度地产债（不包括资产证券化产品）总发行量超过1270亿 ， 净融资额达到834亿 ， 单3月份境内地产债发行量就超过了800亿 ， 净融资额接近670亿 ， 创下自2016年9月以来的新高 。 4月发行了510亿 ， 净融资额超过200亿 ， 3-4月合计净融资接近900亿 。
此外 ， 因综合实力、债务情况的不同 ， 房企融资能力也出现了较大的差异的 ， 融资渠道并非全面放松 ， 且融资向头部企业聚集 。
乐居财经了解到 ， 3、4月份约有70家房企发债 ， 发债额度最多的前10家房企总计发行额占全部房企的比例近4成 ， 融资结构对房企影响较大 。
融资成本方面 ， 克而瑞地产研究中心统计的数据显示 ， 3月份95家典型房企的融资成本4.58% ， 环比下降1.00个百分点 。 而4月份因无境外债券发行 ， 加之境内超短融发行量的增加 ， 单月融资成本3.93% ， 环比持续下降 ， 降幅0.71个百分点 。
从境内发债结构来看 ， 中期票据是4月份房企发行最多的一项融资产品 ， 发行总额134.3亿元 ， 环比上升44.41% 。 其余的公司债发行85亿元 ， 融资券90亿元 ， 环比表现均为下降 ， 降幅分别为80.06%、50.3% 。
而中期票据债券中也不乏低发行利率的案例 。 如金地已发行的20亿中期票据利率最低仅3.05%；保利发展已完成发行的15亿中期票据 ， 票面利率为3.07%；绿城发行的15亿今年第三期中期票据利率为4.2% 。
不过 ， 由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高且额度有限 ， 4月份房企股权融资、永续债、资产证券化等发行量环比出现了较大的上涨 ， 尤其资产证券化产品 ， 成为多数公司补充资金的重要来源 。
贝壳研究院方面在其房企融资月报中指出 ， 2020年4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点 ， 成为4月主要融资类型 。
从万科低息债说起，房企融资成本降了多少？
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另有研究机构披露了一组数据 ， 4月房企ABS共发行了29笔 ， 融资金额达233.12亿元 ， 环比增长394.2% ， 占比达21.6% ， 且平均票面利率较3月下降了0.7% ， 为4.95% 。
据不完全统计 ， 近期有计划发行ABS的房企包括了万科、融创、宝龙、中交、富力、美的、中海等7家 ， 另外华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等5家房企的ABS产品则顺利获批发行 。
其中拟发行额度较大的一笔为万达商业的“华泰佳越-万达广场一期资产支持专项计划” ， 拟发行金额为31亿元 ， 该ABS在5月6日获得深交所的受理 。 而在3月16日 ， 万达的另一宗额度为39亿元的资产支持专项计划ABS刚刚获得深交所通过 ， 名为“招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划” 。
【从万科低息债说起，房企融资成本降了多少？】对于近期房地产企业供应链ABS产品的受欢迎度激增 ， 有银行市场部负责人在接受采访时解释称 ， 一方面 ， 疫情导致海外发债停滞 ， 房企更为注重ABS这一融资渠道 ， 优质的底层资产也更容易获得资金；另一方面 ， 目前我国房地产企业通过银行表内融资的难度仍旧不小 ， 所以作为银行表外业务的ABS产品 ， 成为众多房企希望获得的融资手段 。


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