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易简财经投资客正在杀死临深楼市？


易简财经投资客正在杀死临深楼市？
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易简财经
微信ID：ejfinance
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任何击鼓传花的游戏 ， 没了接盘侠 ， 最终结果只会是一地鸡毛 。
但有趣的地方就在于 ， 绝大多数参与游戏的人 ， 都坚信自己不会成为最后一个接棒者 ， 所以游戏能得以源源不绝的维系 。
在地产行业“总量天花板”、房企销售增速放缓的大背景下 ， 许多三四线房市早已沦为击鼓传花的游戏 。
原因很简单 ， 绝大部分三四线城市 ， 人口在流出 ， 产业结构不完善 ， 就业机会稀少 ， 与此同时 ， 大量的新城区却拔地而起 ， 长期的供需错配 ， 注定了房价上涨的不可持续 。
不过 ， 楼市最擅长的就是唱反调 ， 临深的惠州就是一个典型 ， 惠州楼市正在逐步脱离它原有的基本面 。
惠州2019年的经济总量为4177亿 ， 人口483.2万 ， 其经济总量和人口规模都略逊于福建漳州 ， 惠州常年被网友调侃：以二线城市自居的三线城市 。
【易简财经投资客正在杀死临深楼市？】此外 ， 从大湾区的各城市的城市面积和人口情况来看 ， 惠州也是属于典型的“地广人稀” ， 惠州的面积是深圳的5.8倍 ， 人口仅是深圳的五分之一 ， 人口密度是深圳的十五分之一 。
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“地广”、“人少”、“还穷”是惠州较为贴切的描述 ， 但这压根不影响投资客源源不断的涌入该地区 。
根据中原地产数据显示 ， 2020年五一期间 ， 惠州整体的成交均价为12285元/㎡ ， 同比上升6.2% ， 如果换算成单价的话 ， 惠州今年五月的房价较去年 ， 涨了717元/㎡ 。
此外 ， 从2012年计算 ， 惠州最近7年一共卖掉83.58万套商品房 ， 83.58万套房是一个什么概念 ， 深圳花了几十年时间 ， 到现在一共才建了170多万套商品房 ， 惠州用7年时间就卖了深圳一半的房子 。
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（请将图片横看）
以惠州的惠东县为例 ， 因沾上临深概念 ， 又临近海滨 ， 致使这已成为房地产投资乐园 。
据不完全统计 ， 从大亚湾石化区延伸到惠东平海镇的这条海岸线上 ， 按照各项目规划数据统计 ， 总共大概有15万套房 ， 相当于深圳市5年的新房销量 。
15万套房是个什么概念？
按照惠州整体均价12285元/㎡、每套房按85平计算 ， 那么一套房的总价在100万上下 ， 如果这15套房悉数卖尽 ， 相当于要有数千亿的资金沉淀于此 。
这还只是惠州某个热门片区的情况 ， 而惠州热门的地产投资片区 ， 除了惠东以外 ， 惠城、仲恺、惠阳以及大亚湾等片区的地产投资热度也是居高不下 。
惠州和东莞作为临近深圳的两个热门城市 ， 原本有机会实现“鲤鱼跳龙门”的 ， 但在深圳崛起的过程中惠州失了先机 。
四十年前 ， 深圳划为经济特区之后 ， 东莞抢先一步开放政策 ， 引进了大量外资台资发展制造业 ， 而惠州政府反应迟钝 ， 错过了当年的投资进驻潮 ， 等后期想再追赶已经难如登天了 。
目前东莞制造业实力雄厚 ， 已是全球最大的制造业基地之一 。 而惠州仍以第二产业为主 ， 电子、汽车和石化是惠州的三大支柱产业 ， 电子和汽车产业多以组装为主 ， 与东莞产业重合度高 ， 处于劣势 。
惠州产业处于弱势后 ， 能够支撑其楼市的 ， 就只剩下了“临深”、“房价便宜”这两个最大优势 ， 不过也正是因为这两大优势的存在 ， 使得惠州的买房人群结构发生了量的变化 。


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