年报速读?|春泉产业信托：依托优质资产华贸中心逆境中整体业绩保持平稳
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文|克而瑞资管政策&金融研究团队
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春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业 ， 2019年全年总收入为5.46亿 ， 同比下降2.2%；华贸中心2019年总收入为5.05亿 ， 同比减少2.8% 。 其通过加大招商力度维持高出租率 ， 租金相对于甲级市场来讲稍低 ， 但续租租金保持持续增长态势 。
在国内整体商办市场下行的大背景下保持较为平稳的业绩水平实属不易 ， 疫情之下今年将面临更大的运营挑战 。
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逆境中REITs整体业绩保持平稳春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业 ， 2019年年度业绩报告显示 ， 2019年全年总收入为5.46亿人民币 ， 同比下降2.2% ， 资产组合中华贸中心资产总收入为5.05亿人民币 ， 同比减少2.8% ， 管理经营开支1.39亿人民币 ， 同比增加1.4% ， 在行政开支减少43.1%的情况下 ， 租赁佣金增加48.1% ， 通过加大招商力度维持高出租率 ， 造成整体支出增加 。 在逆势中保持较为平稳的水平实属不易 。 
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北京CBD优质资产保持市场竞争力在全球经济环境不稳定 ， 国内整体商办市场下行 ， 北京办公市场新增供应创历史新高的情况下 ， 华贸中心依然保持着较高的出租率与稳定的续约租金增幅 ， 市场表现相当稳定 。 这一表现一方面得益于优越的地理位置 ， 一方面得益于大楼的优良品质与优质管理服务 。 华贸中心位于北京市朝阳区建国路 ， 是北京核心CBD区域 ， 交通便利 ， 位置优越 。 通过比较北京市甲级写字楼平均租金及出租率可以看到 ， 华贸中心连年保持高于市场平均水平的出租率 ， 而租金相对于甲级市场来讲稍低 ， 但续租租金保持持续增长态势 。 
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强势招商运营挽回19年上半年跌势春泉产业信托主要内地资产华贸中心2018年共188名租户 ， 2019年共191户租户 ， 增长3户 ， 年底出租率由95.4%微降到95.1% ， 全年平均出租率下降2.6个百分点 ， 其中52.1%为新租 ， 47.9%为续租 ， 租赁佣金由368万增长到545万 ， 增长幅度48.1% 。 可见在劣势市场环境下 ， 华贸中心支出更多佣金来维持整体出租率 。 根据春泉2019年中报披露 ， 截至2019年6月30日 ， 受第一季度一名主要租户未能即使替换而导致出租率暂时下降影响 ， 以北京华贸中心为主的内地资产物业收入净额同比下跌3.4%拖累整体信托收入净额较上年同比减少3.1% ， 通过下半年强力招租 ， 主力租户扩租及替换 ， 平均出租率上升2个百分点 。 在全球经济下行 ， 北京办公市场疲软的情况下华贸中心通过优质的服务及高效管理水平保持相对稳定的收入净额 。 
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从租户结构看2020年挑战2020年 ， 面对更加复杂的外部环境加之新冠肺炎疫情的影响 ， 未来企业发展不容乐观 ， 存在高度不确定性 ， 中国市场面临巨大挑战 。 通过春泉年报披露可知 ， 其内地资产华贸中心持续保持着稳定的租户结构 ， 以金融、保险及投资租户为主 ， 占总租赁面积的37% 。 其次为专业及商业服务业 ， 占总租赁面积的18% 。 在疫情持续蔓延影响下 ， 商业零售及能源、航运会受到较大波及 ， 占总租赁面积的16% ， 部分租户会面临较大的租金压力及续租的不稳定性；而科技及医药制造业会在疫情下得到进一步发展 ， 占总租赁面积的9% ， 部分租户可能会续租及扩租 。 综合来看 ， 在全面的安全预防措施下 ， 疫情对华贸中心影响较为有限 ， 相信其在未来的市场中一直能够保持稳健发展趋势 。 
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【年报速读?|春泉产业信托：依托优质资产华贸中心逆境中整体业绩保持平稳】文章来源:克而瑞资管
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