证券日报 揭开基础设施REITs试点“面纱”！，市场前景被专家形容为“不可描述”
资本市场又“搞事情”了！
日前 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。 同时 ， 中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（征求意见稿） 。
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两个文件的发布 ， 意味着公募REITs“开闸” 。
那么 ， REITs是什么？为何在当前推出基础设施REITs试点这一资本市场创新举措？基础设施REITs试点将聚焦哪些项目和重点行业？基础设施REITs试点将给资本市场带来什么改变？
针对上述问题 ， 小编咨询了三位经济专家 ， 为大家揭开REITs的“面纱” 。
专家说
国际新经济研究院副院长、宝新金融首席经济学家、博士郑磊
REITs是国外已经运作多年的成熟融资模式 ， 通常用于对未来有稳定现金流收益的固定资产项目进行融资 ， 以盘活这部分资产 。 不过 ， 国外采用REITs这种融资方式的主要为商业房地产类资产、基础设施REITs ， 因为这部分资产通过租赁和运营 ， 可以产生较稳定的现金流 。
【证券日报 揭开基础设施REITs试点“面纱”！，市场前景被专家形容为“不可描述”】发行基础设施类REITs可以达到盘活存量资产、拓宽融资渠道的作用 ， 而且由于很多基础设施由政府投资 ， 通过这种方式融资可以降低地方政府杠杆率 ， 在目前新基建需要大量资金的情况下具有现实意义 ， 属于政策支持的投资领域 。
基础设施类REITs可能会受到长线资金的支持 ， 可以考虑开放给境外投资者 ， 银行、保险资金适合配置 。 但是发行该类资金应该有清晰地未来现金流收入测算和增信措施 ， 宜先在现金流较有保障的一些已有基础设施项目上试行 ， 未来可重点在有良好盈利前景的新基建项目上采用这种融资方式 ， 如数据中心、5G、充电桩、新能源和其他新一代信息基础设施建设方面 。
与基础设施REITs类似的ABS产品已经发行了一些 ， REITs可以借鉴这类产品的成功经验 ， 在仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等比较成熟的行业大力推广 。
中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东
当前推出基础设施REITs主要是从中长期拓展基础设施投融资空间 ， 同时对重点基础设施投资由债权融资转向股权投资 ， 有效盘活存量资产 ， 减轻地方债务压力的同时 ， 吸引社会资金投资基础设施领域 。
推无论公募还是私募的基建REITs ， 都会给基建投资增加资金 ， 盘活现有的存量资产 ， 拓展基建投融资的空间 ， 为基建提供中长期的权益性资金 ， 有助于提高资产周转率 。
德邦基金总经理 ， 中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会顾问、公募REITs工作小组组长陈星德
根据北美不动产信托基金协会（Nareits）统计 ， 美国REITs基金有3万亿美元规模 ， 其中上市的公募REITs基金达到2万亿美元规模 。 此外 ， 标准普尔500指数里有30只REITs 。 从美国等成熟市场的历史与我国包括基础设施在内的不动产市场基本情况来看 ， 我国公募REITs市场发展前景已不能用“广阔”和“巨大”这类形容词来描述了 。
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