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『中国企业报』「园区」新三板产业园区企业发展浅析

『中国企业报』「园区」新三板产业园区企业发展浅析
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一、背景
自2015年12月 ， 上海莘泽创业投资管理股份有限公司获批通过协议转让的方式在全国股转系统挂牌公开转让 ， 标志着国内第一家产业园区企业登陆新三板 。 到2020年的5年间 ， 至少有13家园区企业（包括孵化器和众创空间）登录新三板 ， 其运营模式也逐渐从空间服务扩展到产业孵化服务与产业投资 ， 虽然在业务规模上不能与大型产业园区运营商相媲美 ， 但已经成长为一支行业内不可小视的力量 。 本文通过综合研判十几家新三板的园区企业的发展现状与商业模式 ， 以期为其发展提出建设性建议 。 （具体名单详见文末附表）
【『中国企业报』「园区」新三板产业园区企业发展浅析】二、发展现状
（一）营收总体增长 ， 盈利能力逐步提升
根据2019年半年报 ， 13家新三板园区企业的营业收入共计6.66亿元 ， 同比增长17.05% ， 净利润共计0.88亿元 ， 同比增长10% 。 在营业收入方面 ， 只有两家企业的营收超过亿元规模 ， 其中 ， 创富港以2.54亿元的高营收领衔新三板产业园区企业 ， 东软股份也以超过1亿元的营收位列榜眼 ， 武侯高新与圣博华康以6000万-7000万的营收位列第三名与第四名 ， 其余企业的营收均在5000万以下 ， 企业营收规模总体较小 。 在净利润方面 ， 13家企业中 ， 有10家企业持续盈利 。 其中 ， 武侯高新、东软股份与苏河汇以1-2千万左右的净利润规模位列前三名 。 在总资产层面 ， 武侯高新以28亿元的资产规模遥遥领先 ， 与其他公司相差20倍左右 ， 合肥高创与富马高科以7-9亿元左右的总资产规模位列第二与第三名 ， 这与其国企的企业属性密切相关 。
（二）空间业务依旧是营收主力 ， 模式创新不足
分析新三板挂牌园区企业的收入结构可见 ， 空间服务一直是其主要收入来源之一 。 以创富港、东软股份、武侯高新、圣博华康、富马高科、新基地等企业为例 ， 园区空间租售业务营收占比均超过50% ， 其中 ， 创富港主要面向广大中小微企业和创业者提供线上线下一体化的服务式办公室和商务配套增值服务 ， 在联合办公领域表现优异 。 企业荣获“深圳新三板企业营业收入、净利润双50强”、“深圳500强企业”等称号 。
总体而言 ， 大多数的新三板园区企业目前还是处于物业租赁为主的模式 。 究其原因 ， 其管理的物业主要来源于政府或其他投资机构 ， 政策扶持力度大 ， 资金回收压力小 ， 可以以较低的房租向入驻企业出租场地 ， 具有价格竞争优势 。 空间租赁的毛利率也比较高 。
此模式不需要较强的产业资源整合能力 ， 对于服务的专业性要求不高 ， 对人才团队建设需求也不迫切 ， 模式相对简单、经营成本较低 ， 符合过去高歌猛进、粗放式发展阶段的特点 。 但是 ， 随着同类园区的数量增加、入驻企业的综合性服务需求越来越高 ， 简单靠租金的模式不具有可持续性 。
（三）新兴业务发展缓慢 ， 缺乏核心能力
虽然有部分企业 ， 例如 ， 合肥高创、苏河汇、赢家伟业、莘泽股份、宏福孵化的孵化服务业务营收占比已经超过50% ， 但经营情况波动较大 。 截止2019年半年报 ， 莘泽创业实现营业总收入1.57亿元 ， 比去年同期增长30.27% ， 净利润0.42亿元 ， 比去年同期下降24.51% 。 赢家伟业实现营业收入0.24亿元 ， 同比去年同期下滑2.2% ， 净利润为580.9万元 ， 同比去年同期下滑12.01% 。 宏福孵化实现营业收入1.15亿元 ， 比去年同期增长17.49% ， 净利润0.28亿元 ， 比去年同期下降40.28% 。
同时 ， 部分企业很大程度上依赖政府财政补贴 ， 2016年-2018年 ， 赢家伟业、莘泽股份、宏福孵化累计拿到政府补贴1500万左右 ， 苏河汇、合肥高创与科技众创累计拿到政府补贴1000万左右 。 如果扣除政府补助等非经常性损益 ， 经营业绩就比较“难看”了 ， 表明核心竞争力不足 。
（四）“空间+服务+投资”的复合模式更具先进性
根据2019年半年报 ， 新三板园区企业净利润排名前三的是武侯高新、东软股份与苏河汇 ， 分析其业务构成 ， 都提供空间业务与增值服务 ， 且比例均衡 。 苏河汇通过将存量空间翻新改造后 ， 为中小企业提供拎包入住的服务式办公空间 ， 通过装修和服务溢价赚取租金收益 ， 并对接触或入驻的企业提供完善的孵化服务和资金支持 ， 通过技术服务、技术开发、技术咨询赚取增值服务收益 ， 甚至对深度服务的企业给予股权投资 。 武侯高新通过构建政策服务、金融服务、科技服务、空间服务和社群互动等产业培育生态体系为园区企业提供集成式专业服务 ， 服务体系日益完整、服务能力显著增强 。
综合来看 ， 综合性园区企业由于提供给创业企业的服务种类较多 ， 如孵化场地服务、政务服务、法律和政府政策咨询、市场开拓、科技服务、交流培训、管理咨询等 ， 营收来源多元 ， 企业盈利能力稳步增长 。
三、发展建议
（一）做精做强空间业务 ， 提高运营效率
空间租赁业务仍然是新三板园区企业未来不可或缺的主营业务之一 ， 但是必须要从企业核心竞争力建设与可持续性发展的角度出发 ， 提供运营效率和产出能力 。 未来既要提供更具独特性的空间服务 ， 使空间更加适合科技型中小企业的使用 ， 也要提高空间建设与使用效率 ， 降低成本 。


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