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【西红柿】招商积余合并后首份年报落地 扣非后公司净利润猛增近三倍( 二 )


??市值方面 ， 截止4月14日收盘 ， 招商积余的总市值已经来到279.19亿元 ， 对比当天所有上市物业服务企业 ， 这一市值水平仅次于碧桂园服务、雅生活服务、保利物业 。 实际上 ， 自12月16日公司更名后的第一个交易日至今 ， 公司股价已经上涨了36.71% 。 而如果从双方去年4月并购消息落地 ， 4月29日复牌开始计算 ， 公司股价已经涨了145.39%.
??再看管理面积 ， 2019年招商积余物业管理业务在管项目1198 个 ， 管理面积约1.53亿平方米 ， 较全年同期增长24.91% ， 其中住宅业务管理面积7653万平方米 ， 同比增长15.96% ， 非住宅业务管理面积达7613万平方米 ， 同比增长35.42% 。

【西红柿】招商积余合并后首份年报落地 扣非后公司净利润猛增近三倍
本文插图
??分公司来看 ， 中航物业在管项目591 个 ， 管理面积6729万平方米 ， 其中住宅业态管理面积占比 31% ， 非住宅业态管理面积占比 69% 。 招商物业在管项目607个 ， 管理面积8537万平方米 ， 其中住宅业态管理面积占比65% ， 非住宅业态管理面积占比35% 。
??值得注意的是 ， 本次年报并不能完全体现中航物业和招商物业之间强强联合的最终效果 ， 因为公司此次披露的2019年业绩中仅并表招商物业收购日至2019年末的业绩 ， 其中对应营收5.9亿元 ， 净利润3,876万元 。
??值得一提的是 ， 按照此前招商积余资产重组时的业绩承诺 ， 招商物业在业绩承诺期2019年度、2020年度、2021年度净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.1亿元 。 业绩承诺期各期的实际净利润以招商物业扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润为准 。
??非住宅领域领先全行业
??众所周知 ， 无论是中航物业 ， 还是招商物业 ， 双方“联姻”之前 ， 均是以管理机构类物业为特色的物业服务企业 。
??而在整体管理业态上 ， 公司物业管理服务内容分为基础物业管理和专业化服务 ， 服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业 。 其中 ， 住宅类物业包括住宅社区、高端别墅、健康养老社区等；非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务）、园区、商办物业等 。 基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安服务、保洁服务、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等 。
??根据此次年报披露的情况来看 ， 即使在双方合并之后 ， 非住宅类的物业服务企业依然是公司未来发展的重点 。
??公司物业管理业务新签年度合同额 22 亿元 ， 同比增长37.6% ， 非住宅占新签合同金额81.3% ， 专业化服务业务同比增长95.9%（不含招商物业前11月） 。
??中信证券的研报显示 ， 以机构物业为主的非住宅物业已经占招商积余存量在管面积的一半 。 公司在多条细分赛道均处于国内领先位置 ， 2019年于企业总部、政府项目、高校、场馆、医院等业态实现地标性项目拓展 ， 这进一步证明了公司品牌的影响力 。
??据悉 ， 当前招商积余管理包括国家退役军人事务部、阿里巴巴全球总部、广州白云机场、中山大学、郑州奥体中心等等在内多个知名项目 。
??商业运营效果初现
??实际上 ， 根据公司披露的2019年年报来看 ， 过去的一年中 ， 公司在商业运营管理上也收获颇丰 。
??年报披露 ， 2019年招商积余资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营 。 商业运营业务主要为公司旗下九方资管利用专业的商业运营管理能力 ， 为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务 。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租及经营 。
??报告期内 ， 招商积余在商业运营管理方面坚持市场化发展 ， 目前已初具规模 。 公司旗下九方资管在管项目14个 ， 管理面积113万平米 ， 其中自营项目4个 ， 受托招商蛇口项目4个 ， 轻资产管理输出项目8个 。 九方资管已获得良好的市场品牌认可度 ， 具备较强的市场化拓展能力 ， 区域覆盖粤湘赣、苏浙沪、鄂贵川多个区域；具有一定的品牌影响力和精细化运营能力 ， 深圳、赣州项目的收入在其所处同区域、同级别购物中心中 ， 位于中上级别水平；拥有优质商户资源 ， 已与1400多个优质品牌资源建立了深度合作 。


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