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『数据』3月份70城房价出炉，深圳和唐山很有压力

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
4月16日 ， 3月份的70个大中城市房价数据公布 。 这份数据还是有些看点的 ， 我们一块来看一下 。
一、房价增长的城市在变多 ， 但政策利好集中于部分城市
从环比来看 ， 3月份新房价格上涨的城市明显增多 ， 达到38个 。 二手房价格上涨的城市也继续回升 ， 达到了32个 。
但总体来看 ， 跌的城市依然比涨得多 。 虽然各地政策频出 ， 但疫情当前 ， 即便大家想买房 ， 也更加慎重 ， 因为自己的钱袋子不太稳 ， 这段时间 ， 我也接到了不少小城市购房者的咨询 ， 出现了一些有意思的问题 ， 比如现在手里有首付 ， 但是今年的收入不太稳定 ， 对于买房比较犹豫 。 这种担忧是比较有代表性的 ， 虽然不少城市的房地产比较热 ， 但大家明显能感受到 ， 见诸媒体的城市就来回那么几个 。
疫情对房企有影响 ， 也是对购房者的一次洗礼 ， 大家对城市分化理解得更深 ， 一二线城市的房子明显成了避险资产 ， 不光是炒房客在扎堆进场 ， 刚需更是集体觉醒 ， 既为自住 ， 更为自资产配置；至于三四线城市 ， 房子还值不值买？
另外 ， 4月17日公布的1-3月份房地产开发投资数据也显示 ， 全国商品住宅19235万平方米 ， 下降25.9% ；商品住宅销售额17934亿元 ， 下降22.8% ， 但平均房价为9324元/平米 ， 同比上涨4.13%（去年同期平均房价为8954元/平米） 。
成交量下滑 ， 但平均房价同比是上涨的 ， 也证明房地产的韧性及重要性 。
二、3月份的数据比去年好看 ， 广州是个例外
一般3月份的房价走势对于一年房价走势可以作为起始点参考 。 但环比数据 ， 说实话 ， 没有太大意义 ， 因为2月份的房地产基本停滞 。 但如果从同比来看 ， 今年3月份的数据比去年要好看 。
我给这部分数据做了一些对比 。
2020年3月份的新房市场 ， 北京、上海、广州、深圳同比分别上涨4.1% ， 2.4% ， 1.7% ， 5.2% 。
其中 ， 北京的涨幅扩大0.9个百分点 ， 上海扩大1.2个百分点 ， 广州减小10.2个百分点 ， 深圳扩大4.9个百分点 。
这里值得关注的是广州 ， 环比2月份是下跌的 ， 同比2019年 ， 涨幅也是大幅缩水 。
我想说的是 ， 广州的数据必须要做一个仔细的回顾 。
2017年的广州楼市 ， 有一个突出现象被关注到 ， 就是阴阳合同非常盛行 ， 随后就开始启动针对阴阳合同的调控 ， 比如限网签价 ， 高价楼盘不能扎堆网签 ， 必须等一部分刚需盘网签 ， 才能给一定的高价楼盘的网签指标 。 这样一平均能使得房价变得平滑 。
但这只是技术性操作 ， 并未代表真实的房价走势 ， 所以随后阳光家缘网不再公布网签数据 。 但是高价盘积压得实在太多了 ， 影响开发商回款 ， 进而影响到广州土地市场 ， 于是在2018年5月份 ， 限价和限网签开始松动 ， 到了2018年12月份 ， 高价盘的网签速度明显加快 ， 所以新房价格反映到70城数据上 ， 新房价格有了明显上涨 ， 这种行情一直延续到2019年一季度前后 。 但随后这批高价盘消化后 ， 市场便重归稳定 ， 就是2020年3月份这种状态 ， 新房价格同比仅上涨1.7% 。
在一线城市中 ， 广州的商品房供应明显高于北上深这三个城市 ， 广州每年供应8-10万套 ， 其他三个城市也就5万套的样子 。 这种体量的供应 ， 也使得广州房价一直相对较低 ， 涨幅也比较小 。
至于其他三个城市 ， 北京、上海和深圳 ， 3月份新房价格涨幅同比去年有所扩大 ， 表现最明显的是深圳 。
北京的涨幅一直是比较平稳的 ， 房住不炒这几年 ， 北京楼市一直很寡淡 ， 但今年不限价地块增加 ， 市场泛起了一些涟漪 。 至于上海和深圳 ， 特别是深圳 ， 不像北京楼市这么僵化 ， 更获投资客的青睐 ， 所以相比北京 ， 数据会更高一些 。
总体来说 ， 2-3月份各地密集出台的政策 ， 的确提振了市场信心 ， 不过市场的信心相对集中于部分大城市 ， 也反映了避险需求 。


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