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2020年冲击2200亿 战略转型的金科表态“要打硬仗”

4月15日 ， 金科股份以线上直播形式举行2019年全年业绩会 。 会上 ， 金科正式宣布2020年销售目标为2200亿元 ， 并表示对该目标的达成怀有信心 。 此外 ， 该公司管理层还对新年度土地投资、物业板块是否计划上市、与大股东间的股权之争等问题进行了一一回应 。
2020年冲击2200亿 战略转型的金科表态“要打硬仗”
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新年度冲击2200亿元
销售目标增长47%
总结与展望 ， 仍然是贯穿金科股份2019年度业绩发布会的主线 。 对于上一年度的业绩表现 ， 金科股份董事长蒋思海给出了“业绩增长稳健有力”的评价 。
年报数据显示 ， 2019年金科超额完成销售计划：实现销售金额1860亿元 ， 同比增长57% ， 完成1500亿元年度目标的124%；房地产销售面积1905万平方米 ， 同比增长42% 。 按销售金额排名 ， 该公司处于行业第17名；若按面积排名 ， 处于第8名 。
预期更为乐观的新年度销售目标 ， 也是金科此场发布会的一大亮点 。 与部分房企保守的2020年业绩预期不同 ， 金科在发布会上新定销售目标2200亿元 ， 较去年的1500亿元的销售目标增长约47% ， 相比2019年业绩增长18% 。
就2200亿元的新年度销售目标 ， 金科方面表示 ， 虽然房地产市场受疫情影响 ， 但是公司并没有因此调整目标 ， 这是基于对经济形势好转以及对房地产市场发展趋势的信心 。
“房地产市场疫情只是抑制了短期的需求 ， 需求并没有得到释放 ， 随着疫情的走势和可控 ， 三、四季度预判房地产市场会迎来复苏是大概率事件 。 ”基于此 ， 金科股份总裁喻林强还进一步表示 ， 公司内部的资源也足以支撑2020年的销售目标 。
“2020年公司可售货值是十分充裕的 。 ”据喻林强介绍 ， 2020年内金科预计供货有3600亿元 ， 按照常规的60%转化率来计算 ， 实现今年的目标没有问题 。
在对新年度业绩作展望之外 ， 销售回款的重要性再次被金科管理层所强调 。
“业绩增长稳健有力 。 主要得益于我们坚持以财务指标为经营的理念 ， 做有利润的投资、有回款的销售 。 ”蒋思海称 ， 在费用等问题上 ， 金科一直坚持“以收定支、先收后支、收大于支” 。
据年报 ， 金科销售2019年回款率87% 。
总可售面积近6700万平
土地投资“二三线为主、一四线为辅”
作为房企规模版图扩充的“粮草” ， 土地储备始终是各家房企谋发展的一大“命根” 。 据年报数据 ， 截至2019年末 ， 金科股份地产开发已在全国23个省、近400个项目有地产开发 ， 总土地储备约6700万平方米 。
金科股份董事会秘书徐国富表示 ， 从业务布局来看 ， 金科在销售布局方面已经发生了很大的变化 。 其中 ， 重庆占比降至29% ， 华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5% ， 布局结构更加合理 。
据徐国富介绍 ， 2019年金科在河北、苏州、南宁、成都等市场的占有率同比增长50% ， 重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省份销售规模均突破100亿元 ， 其中重庆实现549亿元 ， 同比增长82% ， 市场占有率接近12% 。 四川实现销售147亿元 ， 河南销售实现111亿元 ， 江苏实现208亿元 ， 浙江实现113亿元 。
对于2020年的发展计划 ， 金科方面表示 ， 2020年大概率保持高强度投资 ， 积极拓展土地储备 ， 计划开工面积约3600万平方米 ， 预计同比增加14%；计划在建面积7300万平方米 ， 预计较2019年末同比增加26% 。
【2020年冲击2200亿 战略转型的金科表态“要打硬仗”】事实上 ， 为了使公司土地储备更趋均衡 ， 金科近年来在土地储备上一直坚持以“二三线为主、一四线为辅” ， 并且围绕着“三圈一带、八大城市群”进行战略布局 。 年报数据显示 ， 2019年金科共耗资888亿元进行土地投资 ， 新增计容面积3323万平方米 ， 新增货值约3200亿元 ， 其中二、三线城市占比75% 。
“目前金科有两级城市清单 ， 其中集团主要是城市基本面 ， 市场基本面好的城市 。 根据具体城市市场 ， 周期进行投资 ， 整体上要求清单内的城市货值占比不能低于80% 。 对于清单外的城市采取主动管理的原则 ， 潜质研究 ， 优中选优 。 ”金科股份总裁喻林强指出 ， 对于一二线城市和三四线城市 ， 金科制订了差异化的经营策略 ， 并打造有卓越成效的经营体系 。
“从过去几年的经营质效看 ， 金科进到强三线和发达优质四线城市的利润等指标表现还是不错的 ， 整体经营质效不比一二线差 。 ”喻林强补充道 。
谈物业板块与拆分股权之争：
不追求“为上市而上市”理解融创减持
近年来 ， 房企物业板块分拆上市渐成风潮 。 就旗下物业板块是否计划上市的问题 ， 徐国富表示 ， 金科生活服务集团不追求“为了上市而上市” 。
“要做到在业主满意的情况下 ， 让资本赋能 ， 通过资本运作 ， 让员工、股东享受上市红利 。 ”徐国富表示 ， 2017年 ， 金科把生活服务集团25%的股权给管理团队 ， 充分激励导致生活服务取得好成绩 。 集团希望辅助产业做好内部协同 ， 做好产业竞争 。 据他介绍 ， 2018、2019年生活服务集团的业绩都有50%以上的增长 。
此外 ， 据徐国富还透露 ， 金科生活服务集团在管面积有50%是独立第三方的 ， 这在上市公司中 ， 比例是很高的 ， 在管面积1.2亿平方米左右 ， 在行业内也较高 。
尽管对于物业板块的上市没有给出明确的上市时间表 ， 但从金科管理层的表述中不难看出 ， 该公司对于生活服务集团走向资本市场抱有较大预期 。
“希望所有产业板块成熟的时候 ， 能够推向资本市场 。 ”徐国富说道 。
本场业绩发布会中 ， 金科方面也正面回应了较受外界关注的“金科融创股权之争”、引入新的的相关问题 。
据金科股份4月14日晚间公告 ， 公司股东之一天津聚金物业管理有限公司拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让所持公司约5.87亿股股份 ， 占公司总股本的11% 。 天津聚金物业为融创旗下公司 ， 上述转让股份最终由红星集团接手 。 这也就意味着 ， 自定增入局金科三年间 ， 不断增持、甚至一度成为大股东的融创中国 ， 在此次减持动作后 ， “放手”金科控制权 。
“这一次融创中国出于自身财务投资的考虑 ， 对公司股票进行了减持 ， 公司也表示理解 ， 当然特别高兴的是融创中国作为股东对公司进行投资 ， 在股票的收益上获得了较好的利润和收益 。 ”蒋思海还表示 ， “融创中国是公司的同行 ， 也有很多值得学习的地方” 。
在财经评论员严跃进看来 ， 金科与融创股权之争结束、红星集团接盘融创 ， 也可以视为一个“三赢”的结局 。 对于近来重视商业地产的金科而言 ， 红星集团的入局可以加强双方的业态协同合作；而融创中国在此次减持后 ， 账面整体浮盈接近50亿元 。
事实上 ， 金科与红星集团也是“老朋友” 。 资料显示 ， 早在2007年 ， 红星家具集团曾入股金科 ， 持有其5.77%的股权 ， 是金科最早的战略投资者 。 而新的接盘者似乎也符合金科内部的发展导向：在今年2月 ， 金科方面宣布成立商业管理公司和社区商业部 ， 正式进军商业领域 。
蒋思海也于发布会上坦言 ， 下一步 ， 从经营团队来看 ， 如果能够将红星的商业优势和金科的住宅优势结合 ， 可以优势互补 ， 推动公司“四位一体”战略进一步深化 。
由“跨越式发展”向“高质量发展”转型
2020年做好打硬仗的准备
战略转型 ， 也是金科股份本场发布会上的一大关键词 。 该公司管理层多次强调 ， 高质量发展是金科发展的必由之路 。 事实上 ， 进入千亿时代的金科 ， 自2019年开始便计划从“跨越式发展”向“高质量发展”转型 。
蒋思海也于发布会上表示 ， 2020年经营工作的思路是坚持“四位一体”协同发展战略 ， 由“跨越式发展”向“高质量发展”进行战略转型 ， 全面提升经营质效 。
年报数据显示 ， 截至2019年年末 ， 金科股份总资产超3200亿 ， 归属目公司所有者权益270亿元 ， 全年实现678亿的营业收入 ， 实现净利润63.57亿元 。


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