【房神老王成都03】房产投资分析员与投资者之间的运作
房产分析的任务和目标
投资者必须在确定的即期的支出与不确定的未来收益之间作出慎重的选择 ， 就需要一种方法能够对各种方案进行评估 ， 帮助投资者在各种限制条件下 ， 如可承受的风险、所要求的投资收益以及城市规划的约束等 ， 使投资者获得最大的收益 。 这些就要求我们必须通过房地产投资分析才能作出正确的决策 。 投资分析要完成的基本任务是为投资者提供解决如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法 。 具体如下 。 
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1.为投资者指明投资方向由于实际中往往会同时存在多种投资机会 ， 其中诱人的投资机会又往往不止一个 ， 而投资者可以利用的资源却是有限的 。 投资者在准备投资时 ， 首先面临的往往是投资方向选择的问题 。 如地域、区位、物业种类选择 ， 规模、期限选择 ， 合作伙伴选择等 。 投资者有可能是最初进入该市场或是投资新手 ， 对投资环境一无所知 ， 需要房地产投资分析人员面面俱到的阐述;也可能是已选好地址 ， 要解决其余问题 ， 这样投资分析人员就要为投资者解决全部问题 。 因此 ， 这就要求一个良好的分析报告 ， 对投资方向诸问题作出全面、可信的论证 。
【【房神老王成都03】房产投资分析员与投资者之间的运作】2.为投资者提供运作方法投资活动的运作方法包括许多方面 。 如果投资者欲选择地块兴建商业地产项目用于出租经营 ， 他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题 。 投资分析人员可以通过充分的市场调查 ， 利用专业知识 ， 提供一系列合理、科学的投资运作方法 。 投资运作方式的水平往往取决于投资者的分析水平 。 
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3.为投资者预测投资收益投资者投资的目的和最关心的问题是投资收益 。 要预测投资收益就需要做好以下几方面的工作 。 投资者要详细了解全部投资额、自有资金及贷款额、资金分期投入额、贷款偿还期及利率、投资回收期及贴现率、税费比率、项目内部收益率、成本利润率等资料 ， 还要了解全部资金利润率和自有资金利润率以确定贷款比例 。 通过分析要测算出投资者最关心的税后纯利润与投资额的比例等核心指标 。 当然也有一些投资者更关心投资的社会效益问题 。
4.为投资者分析风险并提供风险规避方法分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的 ， 还要为投资者分析存在的投资风险;仅仅告知有风险也还是不够的 ， 还要告知风险规避策略和方法 。 如果投资者被投资收益冲昏头脑 ， 视风险而不顾或不愿视之 ， 将有可能使投资者遭受巨大损失;如果分析人员懒于分析风险或只报喜不报忧 ， 则是严重有悖职业道德或失职的行为 。 房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益 ， 而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途 。
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