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明源地产研究院■谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里，规模翻倍增长( 三 )


在这样的背景下 ， 中海物业也成立了商业物业管理事业部 ， 专业化打造商业物业品牌“海纳万商” 。 “借助国资背景与良好的政商关系 ， 积极承接各类政府、公建项目 ， 不断拓宽管理边界 。 ”
2019年 ， 雅生活服务的在管面积中 ， 住宅类业态占比约58.9% ， 同比减少1.5个百分点；非住宅类业态占比约41.1% ， 同比增长1.5百分点；非住宅类业态占比增加主要由于年内该集团通过收并购新获得的非住宅类业态占比较高 。
商业、写字楼业态项目拥有基础物业费天花板高、B端客户支付能力强 ， 以及对部分增值服务的刚性需求等优势 ， 可以提高公司的整体毛利 。
三、科技应用场景丰富 ， 效率可以被极大提升
人员成本占了物业公司的很大一块 。 而科技的应用 ， 可以有效的降低成本 。 特别是疫情 ， 进一步强化了科技的应用（以前过于无接触 ， 业主会觉得没温度） 。
以万科物业为例 ， 依靠科技创新 ， 管理变革 ， 万科物业一直保持单位人员效率不断提升 。 2019年 ， 万科物业以25.5%的员工同比增速支撑了29.7%的收入（剔除分布间销售）增速 ， 33.1%的年饱和业务收入增速和26.1%的签约面积增速 。
佳兆业还与第三方承包商及能解决方案服务供应商佳科智能（其专门提供电子智能解决方案服务）合作 ， 向物业开发商提供智能解决方案服务 。
截至去年末 ， 佳兆业美好累计为678个住宅小区及58个非住宅物业提供智能解决方案服务 ， 正在 ， 或者将会进行217项智能解决方案服务合约 。
增值服务的潜力被极大低估了
全生命周期服务是没有边界的
几年之前 ， 很多人认为 ， 对物管公司来说 ， 核心还是收物业费 ， 增值服务只是配菜 。 严格意义上来说 ， 这一格局至今依然是 ， 但是增值服务的收入占比越来越高 ， 而且 ， 在“以物业服务为核心 ， 多元业务协同发展”的模式下围绕客户需求不断拓宽服务深度 ， 服务边界还有巨大延伸空间 。
如上所说 ， 收并购过来的项目 ， 短期成本增加 ， 物业管理服务部分的毛利都很可能下滑 。 从项目收并购到增值服务的植入并产生收入更需要较长时间 。
可是 ， 明源君注意到 ， 雅生活服务2019年外延增值服务和社区增值服务的毛利均上升 ， 一定程度上弥补了物业管理服务毛利的下滑 。
明源地产研究院■谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里，规模翻倍增长
本文插图

▲来源：雅生活服务
佳兆业美好社区增值服务的毛利率在其4大板块中最高 ， 达47.1% ， 较2018年上升11.4个百分点 。 时代邻里业绩公告显示 ， 非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务上占据总营收的37.3% ， 为其在2019年的业绩增长提供有力保障 。 蓝光嘉宝服务也表示 ， 毛利率的增加主要是由于咨询服务及小区增值服务占比提升所致 。
新城悦2019年的营收大幅增长 ， 更是与增值服务收入增长休戚相关 。 期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元 ， 同比大增166.2% 。 与2018年相比 ， 公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1%——增值服务的收入 ， 远远超过了物业服务取得的收入！
李长江认为 ， 2014年是资本市场发现了物业行业的价值 ， 今年疫情则让业主、社会、政府发现物业的重要性 。
虽然目前看来 ， 增值服务的种类已经十分丰富 ， 但是 ， 未来挖掘的空间依然非常之大……
第一个机会是家庭消杀和消毒服务将成为业主的刚需 ， 市场量级是以亿元为单位的；第二个机会是政府会对一些过去没有做物业管理的物业 ， 如老旧小区、公建物业等提供物业服务；第三个机会是疫情期间为业主提供的线上服务 ， 在疫情之后转化成团购服务（今年1、2月份 ， 碧桂园社区团购业务比去年大概有近3倍的增长） 。
碧桂园服务首席战略官徐彬淮表示 ， 2020年 ， 公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度 。


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