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「鹭岛风情」恒大战略转型：立万亿销售目标，给土储做“减法”，许家印：下最大决心“降负债”


中国财富网讯 （周黎洁）上市房企2019年业绩披露大幕拉开 。
3月31日 ， 头部房企中国恒大（HK.3333）晒出2019年度成绩单：全年实现合约销售6011亿元 ， 同比增长9% ， 毛利率27.8% ， 资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点 ， 净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点 ， 现金余额2287.7亿元 。
上市11年的中国恒大 ， 再次用核心指标的增长领跑业内 。
与业绩同时公布的 ， 是中国恒大“新战略”：从2020年开始启动战略转型 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 。 中国恒大集团董事局主席许家印表示 ， “要用最大的决心、最大的力度 ， 一定把负债降下来 。 ”
【「鹭岛风情」恒大战略转型：立万亿销售目标，给土储做“减法”，许家印：下最大决心“降负债”】
「鹭岛风情」恒大战略转型：立万亿销售目标，给土储做“减法”，许家印：下最大决心“降负债”
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许家印宣布恒大全面实施新战略
那么“新战略”的要义是什么？中国恒大为何在此时启动战略转型？让许家印“下最大决心用最大力度”去做的降负债究竟有多难？
巨头转型：销售做“加法” ， 土储做“减法”
剖析“新战略” ， “高增长”自然指的是销售高增长 ， 许家印的目标是2020年实现销售8000亿元 ， 到2022年实现销售1万亿元 。 相对于2019年的6000亿元来讲 ， 未来三年恒大要实现4000亿元的销售增幅 。
众所周知 ， 房企最大的支出是土地款项 。 “控规模”控的主要是土地储备规模 ， 许家印要让土储负增长 ， 未来三年每年降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。 此外 ， 在多元产业方面 ， 也要收紧投资 ， 5年内不再投资其他任何产业 。
一增一减 ， 立下万亿销售目标 ， 恒大的底气何来？
年报显示 ， 2019年恒大营收4775.6亿元 ， 同比增长2.4% ， 毛利1329.4亿元 ， 毛利率27.8% ， 是行业最会赚钱的公司之一 。
土储方面 ， 恒大则居行业最低区间 。 年报显示 ， 恒大2019年共购土地储备153幅 ， 新购土储建筑面积6703万平方米 ， 平均成本2101元人民币/平方米 。
恒大目前拥有2.93亿平方米土地储备 ， 恒大方面表示 ， 今年总可售面积1.32亿平方米 ， 可售货值1.27万亿元 ， 按照64%的去化率保守估算 ， 可实现销售8110亿元 。
从今年一季度看 ， 靠充足的土地储备及“网上卖房”的营销策略 ， 恒大实现销售金额1465亿元 ， 销售回款1133亿元 ， 分别增长23%、55% ， 均创历史新高 ， 为全年销售目标的实现奠定了基础 。
「鹭岛风情」恒大战略转型：立万亿销售目标，给土储做“减法”，许家印：下最大决心“降负债”
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恒大一季度销售及回款对照图
许家印表示：“只有实现销售额大增 ， 才有更充足的现金流 ， 但如果投资不收紧 ， 依然进得多出得也多 ， 降负债也就无从谈起 。 ”
战略选择：千方百计“降负债”
“新战略”看似剑指多端 ， 实则只有一个核心目标：降负债 。
所谓“降负债” ， 就是要把有息负债每年平均下降1500亿元 ， 到2022年把总负债降到4000亿元以下 。
许家印的“账”很清晰：2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿元左右 ， 如果今年实现销售8000亿元 ， 回款按7000亿元计算的话 ， 那么就会增加2500亿元的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿元的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标 。
逻辑不难厘清 ， 即促销售、抓回款、减开支 ， 最终实现降负债 。
就房地产行业而言 ， 降负债恐怕早已不是单个企业的战略选择 ， 而是整个行业的集体诉求 。
2019年 ， 国内商品房销售额15.97万亿元 ， 增速同比回落5.7个百分点 。 在“房住不炒”的政策基调下 ， 房企通过高杠杆实现扩张的道路已经很难走通 。


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