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「恒大地产」恒大公布新战略，“节奏王者”再次把脉时代律动


作为房企里的“节奏王者” ， 恒大总能精准把握行业脉搏 。 无论是10年前的大规模进军三四线 ， 还是近几年回归核心市场 ， 以及此次把降负债上升到公司发展战略 ， 恒大一直都是行业的风向标 。
3月31日 ， 中国恒大（HK.3333）发布2019年度业绩 ， 恒大集团董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 。 ”
也可以预见 ， 随着地产行业进入下半场 ， 一个更稳健的恒大呼之欲出 。
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许家印宣布恒大全面实施新战略
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一个小目标：负债更低的万亿恒大
2019年恒大实现合约销售额6011亿 ， 核心利润408.2亿 ， 资产负债率77.9% ， 净负债率159.3% ， 现金余额2287.7亿 。
在“房住不炒”的大环境下 ， 房企销售压力巨大 ， 恒大的成绩单殊为不易 。 透视恒大2019年报 ， 横向对比其他房企的数据可以看出 ， 恒大的多项经营指标依然领先 ， 唯独负债问题“拖了后腿” 。
过去的黄金十年 ， 恒大业绩持续暴增 ， 其背后除了对行业战略机遇期的把握之外 ， 充分利用资金杠杆也居功至伟 。 但随着“房住不炒”政策基调的稳定 ， 房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通 ， 唯有高质量增长 ， 才是决胜之关键 。 降负债不是单个企业的战略选择 ， 而是整个行业的集体诉求 。
与此同时 ， 恒大集团董事局主席许家印在3月31日的业绩发布会上 ， 首次正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 。 ”
“高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿；
“控规模”就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右；
“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
三板斧下去 ， 恒大要完成一个小目标：负债更低的万亿恒大 。
「恒大地产」恒大公布新战略，“节奏王者”再次把脉时代律动
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恒大一季度销售及回款对照图
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一个新看点：开源节流高质量增长
恒大的新战略核心目标是“降负债” ， 但真正看点是“高增长”和“控规模” 。
许家印在现场算了笔账 ， “18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
业绩报告显示 ， 恒大土地储备约3亿平方米 ， 即使在完全不拿地 ， 仍可支撑多年开发 ， 可谓“粮草充足” 。
正因如此 ， 恒大只需充分利用充足的土地储备 ， 在大幅增加现金回款的同时减少买地支出 ， 就可大幅降低债务总额 ， 可谓一举两得 。
目前 ， 2020年恒大总可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿 ， 按照64%的去化率保守估算 ， 可实现销售8110亿 ， 完成8000亿销售并无压力 。 作为国内土地储备最高的房企 ， 恒大也将严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年降低3000万平方米 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
不难预见 ， 通过高增长的“开源” ， 以及控规模等的“节流”举措 ， 恒大负债有望降至行业中下水平 。
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一个新期许：更稳健的“新恒大”呼之欲出
有人会问 ， 新战略很美好 ， 但行业大环境不好 ， 疫情冲击很大 ， 目标能实现吗？


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