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【乐居财经】|进深，禹洲地产：千亿征程迈步( 二 )


物业与商业分拆上市计划
目前 ， 物业开发销售仍是禹洲地产营收中占比超过95%的核心业务 ， 因此当市场进入调整期 ， 其营收就会更容易受到影响而波动 ， 现金流和融资方面同样如此 。
过去一年 ， 市场大环境下行 ， 行业整体处于资金压力增大的状态 ， 禹洲地产为此也采取了发行高级美元票据、公司债券 ， 以及回购置换旧债等方式 ， 优化债务结构同时降低融资成本 。
截止2019年末 ， 禹洲地产手中的现金约为355.11亿 ， 同比增长21.28% ， 净资产负债比率65.64% ， 总债务规模也较当年中期有所下降 ， 其中总借贷规模543.67亿 ， 下降2.07% ， 一年内到期的债务为152.72亿占比28.09%；净负债率下降8个百分点至65%；整体加权平均融资成本下降0.09个百分点 ， 为7.12% 。
而今年 ， 这样的融资动作仍会继续 。 邱于赓透露 ， 目前禹洲地产境内已经获批50亿的公募债额度 ， 去年ABS的额度也还有50亿 ， 两者相加已有100亿 ， 同时境外的融资额度也在进行新的申请 。
对于境内与境外债务如何平衡 ， 邱于赓表示 ， 从债务整体的合理性 ， 禹洲地产其实更希望多些境内融资 。 然而过往两年境内发债融资相对较难 ， 年期也较短 ， 而去年美元债市场却非常好的 ， 年期甚至可以达到6-7年 ， 因此为了平衡 ， 禹洲地产偏向了境外融资 。 但未来如果境内慢慢宽松 ， 也会侧重境内融资 。 “跟着市场去变 ， 哪一边比较有利 ， 就偏向哪一边 。 ”
对此 ， 林龙安进一步解释称 ， 从目前的市场来看 ， 境内的融资成本已有所下降 ， 第二个窗口期已来 ， 所以会增加一些境内的融资来补足资金上的需求和平衡 ， 这样也更有利于禹洲地产的发展 。
值得关注的是 ， 为了发展多元化业务和扩宽融资渠道 ， 增强现金流来源 ， 禹洲地产也有意开始培育更多的上市平台 。 近几年 ， 在内地多家房企先后分拆物业赴港上市潮推动下 ， 该公司已经将物业和商业板块分拆上市的工作提上了议程 。
早在2019年底 ， 禹洲地产首席财务官邱于赓就曾向媒体透露 ， 商业地产业务每年都在稳定增长 ， 在业务成熟的情况下 ， 会考虑分拆上市 。 且过去五年 ， 禹洲地产的商业项目租金增长率约在35%左右 ， 随着越来越多的项目开业 ， 预计未来三年每年可维持35%的增长 。
“我们现在的目标是希望在今年底或者明年初 ， 就可以把它打造成一个独立的平台 ， 也不排除把它独立分开上市 。 ”当天业绩会上 ， 邱于赓对此再度给出了一个明确的目标计划 。
乐居财经翻查最新的数据发现 ， 截止2019年末 ， 禹洲地产在深圳、上海、杭州、厦门等核心一、二线城市已经布局了27个项目 ， 其中16个已开业 ， 11个正在筹备中 ， 商业总面积规模超200万平方米 ， 其中购物中心、写字楼及社区商业的也太占比分别为51%、31%及18% 。 2019年内 ， 禹洲地产来自投资物业的收入同比增长了24.76% ， 为3.51亿元 。
物业管理服务业务板块 ， 2019年的收入规模为4.48亿元 ， 截止当年末在内地的总管理建筑面积已达1300万平方米 ， 共计服务业主数量10万户 。
【乐居财经】|进深，禹洲地产：千亿征程迈步
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林龙安坦言 ， 目前禹洲地产正在整合现有的物管和商管业务 ， 打造商业与物业管理的轻资产平台 ， 随着业务收入规模的增长 ， 将尽快分拆上市 。
尤其如今正热门的物业管理业务 ， 禹洲地产已明确会力争在2020年年底 ， 最迟不超过明年一季度便分拆上市 ， “今年年底问题不大 。 ”至于商业地产部分则是一个两到三年的规划 ， 首先轻资产部分将会和物业板块的新家园模式对接 ， 在年底分拆上市 。
【【乐居财经】|进深，禹洲地产：千亿征程迈步】不过邱于赓补充表示 ， 物业的分拆是中长期的工作 ， 目前比较大的可能也是参考时代地产的时代邻里模式分拆 ， 但目前尚处开始的阶段 ， 也没有最终定价 ， 还需要一些时间才能明确下来 。


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