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『』年报解读 | 城市更新项目是龙光地产“利润奶牛”

随着存量时代到来 ， 城市更新项目正成为龙光地产手中的王牌 。
作为一家于潮汕地区发迹、深圳区域崛起的房企 ， 龙光地产的成长历程里 ， 三旧改造一直是其业绩和利润贡献“大户” 。
据3月27日龙光地产发布的年报显示 ， 2019年龙光地产实现权益合约销售额约人民币915亿元 ， 较去年增长约31% 。 年内确认收入约为人民币574.8亿元 ， 较2019年增长约30.2% 。 其中 ， 城市更新业务贡献收入约49亿元 ， 贡献核心利润18亿元 ， 被其管理层称为“业绩增长新引擎” 。
『』年报解读 | 城市更新项目是龙光地产“利润奶牛”
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多年来 ， 龙光地产大量参与城市更新项目 ， 逐渐成长为如今的粤港澳大湾区“旧改”专业户 。
旧改项目所带来的高利润 ， 是龙光地产利润组成的主力 。 龙光地产董事会主席纪海鹏曾在业绩会上透露 ， 深圳旧改项目每个有30%-40%的毛利率 。
梳理龙光地产的崛起路径可以发现 ， 旧改项目助力其完成了资本原始积累 。 2000年 ， 龙光地产凭借汕头城中村改造项目“金禧花园”一举成名 。 2003年龙光地产闯入深圳市场 ， 以2.86亿元竞得深圳宝安中心地块 ， 开始异地扩张 。
对于龙光地产而言 ， 深圳是一块福地 。 2014年10月龙光地产精准拿下白石龙地块 ， 正好赶上深圳房价高涨时期 ， 龙光地产凭借诸多深圳项目赚得盆满钵满 。
经过多年发展 ， 龙光地产已扎根深圳 。 2018年 ， 龙光地产先后在佛山、珠海孵化2个项目 ， 2019年在深圳、惠州又成功孵化3大优质项目 。 报告期内 ， 在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元 ， 占比超72% 。
城市更新类项目成为龙光地产在大湾区内补充土储的重要来源 。 年报显示 ， 2019年龙光地产新增土储货值2392亿元 ， 其中新增城市更新项目货值1690亿元 。
截至2019年12月31日 ， 龙光地产共计在10个城市拓展了78个城市更新项目 ， 可转化土储货值达4006亿元 ， 其中约95%位于大湾区 。 龙光地产方面表示 ， “未来3年 ， 城市更新业务预期可贡献当年约20%的核心利润 。 ”
在业内人士看来 ， 龙光地产的核心优势在于战略性布局深耕粤港澳大湾区一、二线城市 ， 通过多种渠道持续扩充土储 。
截至2019年12月31日 ， 龙光地产透过公开市场“招拍挂”的方式新获取项目31个 ， 建筑面积为约574.2万平方米 。 平均土地储备成本为4081元/平方米 ， 按可销售货值计 ， 粤港澳大湾区占土地储备约71% 。
2019年的合约销售中 ， 深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为12.4%、43.9%、25.1%、7.4%、3.1%、6.6%及1.5% 。 可见 ， 龙光地产主要合约销售来自于大湾区及南宁区域 。
【『』年报解读 | 城市更新项目是龙光地产“利润奶牛”】展望2020年 ， 龙光地产将全国性布局粤港澳大湾区 ， 长三角都市圈和西南城市群 。 今年 ， 龙光地产预计将推售的权益可售货值约为人民币1800亿元 ， 其中 ， 粤港澳大湾区可售货值约为人民币1080亿元 ， 占2020年可售货值金额的60% 。
龙光地产方面表示 ， 龙光地产近期可开发土储货值4314亿元 ， 占总货值比例52% ， 足够支撑未来3年的权益销售业绩增长需求 ， 成为公司业绩持续增长的“压舱石” 。 此外 ， 公司已锁定80%的2020年预测收入 ， 业绩增长确定性较高 。

来源：北京日报APP 阳叶萍


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