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一个被离职地产操盘手的16年:燕郊类城市就是赌场

（原始标题：一个“被离职”地产操盘手的16年： 加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场）2018年春日初至时 ， 缺席陪伴孩子成长 ， 疏于照顾父母 ， 背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间 ， 用17年努力工作的杨庆 ， 恰逢不惑之年 ， 引咎离职了 。当他再次听到老板指责称 ， “打折的房子你怎么还卖不出去”的时候 ， 已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期 ， 买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了 ， 因为他知道 ， 老板不想听 ， 老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉 ， 因为那意味着已经卖掉了 ， 钱可以回到老板的口袋里了 。“落袋为安” ， 是行业动荡期时 ， 每一个老板心头那抹“急迫” 。 2018年 ， 高杆杠运营累积多年的房地产行业 ， 在去杠杆大势下 ， 进入了“生死时期” 。 今年年初 ， 在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时 ， “身先行”的房企就已经开始“拍戏”了 。杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人 。 16年房地产奋斗史 ， 在他眼中 ， 最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说 ， “这是我爸爸盖的楼” 。地产操盘手眼中的“加杠杆”17年前的夏天 ， 那个怀揣梦想 ， 刚刚大学毕业 ， 背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆 ， 开始了某政府挂职人员的人生首份“工作” 。 一年之后 ， 一个偶然的机会 ， 杨庆进入了一家房地产公司 ， 给一位新任高级副总裁做秘书 ， 自此开始了“东跑西颠”的地产生涯 。从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员 ， 杨庆仅用了6年时间 。 2006年 ， 这家公司启动了全国化战略 。 彼时 ， 2006年－2010年 ， 是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期 ， 因为 ， 这一批房企在积累去香港上市的筹码 。杨庆抓住了这一波机会 。 但他没能来到更有潜力的城市 。 2008年 ， 杨庆成为公司第二批外派人员 ， 到东北某个城市主导重量级项目 。 他回忆称 ， 当时当地市场特别差 ， 销售压力非常大 ， 去了不但要内部负责人事 ， 还要外部负责市场、营销和政府打交道 。庆幸的是 ， 杨庆的心态比较好 ， 再加上这本来就是他的家乡 ， 大学也是在这里读的 ， 甚至老婆也是这里遇见的 。 不得不说 ， 杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整 ， 最终也算达成所愿 。在他看来 ， 操盘一个市场下行期的项目 ， 是挑战是压力 ， 但获得的经验 ， 也是财富 。 杨庆认为 ， 在躺着卖房子的时代 ， 房地产是没有营销的 ， 真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来 。值得关注的是 ， 彼时 ， 房企纷纷开启全国化战略布局 ， 因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力 ， 一批房企先后登陆资本市场 ， 地产行业加杠杆的指数不断攀升 。 杨庆看的很明白 ， 他认为地产实际上是金融的分支 ， 其本质不是用现金流来推动的 。 比如拿一块地的土地款 ， 三分之一是自有资金 ， 剩下的三分之二其实都是配资 。 整个链条加起来 ， 加杠杆的比例小一点的可能是1:6 ， 高的甚至达到1:9 。三、四线城市的赌博式投资加上了杠杆的地产行业 ， 如同插上翅膀 ， 迅速起飞 。 伴随着这一波土地红利机遇 ， 杨庆的公司拿地王眼都不眨 ， 杨庆也迅速从管理一个项目 ， 到一方“区首” ， 到城市公司总经理 ， 再到集团总裁助理 。 在杨庆16年房地产奋斗史中 ， 他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利 ， 赚得“盆满钵满”得 ， 也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏 ， 导致多年喘不过气 ， 甚至遭到生死危机的 。2013年 ， 杨庆再一次接下了“临危受命” 。 这一次 ， 他的担子更重了 。 2011年 ， 北京限购 ， 楼市一片哀鸿 ， 在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭” 。 无奈之下 ， 有些开发商在三、四线城市买了不少地 ， 这些地很多都是协议买来的 ， 有的项目在开发时受到了诸多阻碍 ， 也有项目在没上市时 ， 就面临着数亿元亏损的定局 ， 这是已经算好的盘子 ， 按着写好的剧本去完成 ， 似乎就可以交差了 。但杨庆的不甘心 ， 让他拒绝了按照写好的剧本“演” 。 在他主导的几个项目中 ， 有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目” 。 “那一年春节回家前 ， 我到处去见人 ， 求指点迷津 ， 整夜睡不着 ， 想着如何破题“ 。 杨庆表示 ， “某天夜里 ， 灵光一现 ， 我查找了这个城市10年的规划 ， 这让我见到了一丝曙光 。 最终 ， 项目按照新的城市规划 ， 改变了层高 ， 利润一举回正 。 ”多年之后 ， 他尚能回忆起这份“破题”的喜悦 。 正如多年之后 ， 他依然能清晰地记得 ， 当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时 ， 跟妻子闲谈中称 ， “这是我盖的楼盘” ， 没想到刚刚会说话的女儿记住了 ， 以后逢人便说 ， 爸爸盖的楼很漂亮 。没想到的是 ， 三、四线城市是有些房企的“摇钱树” ， 却也是有些房企的“滑铁卢” 。 2011年前后重仓三、四线城市的房企 ， 多数没有等到2016年以来的火爆 ， 甚至由于过多布局三、四线城市 ， 严重拖垮企业前进的脚步 ， 个别在三、四线城市做高端改善项目的房企 ， 更是曾一度陷入生死危机 。杨庆称 ， 中国的房地产市场中 ， 有句话称 ， “四线城市叫火葬场” ， 像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场 ， 加减杠杆的起落间 ， 涨得快 ， 降得更快 ， 有去无回的也快 。 “我外甥刚毕业 ， 家里给了200万元 ， 然后他买了四套房 ， 加了大量杠杆 ， 现在都还不起了 。 ”房地产泡沫一旦被戳破 ， 可能很多年都恢复不过来 。杨庆也没有等到这些市场恢复过来 ， 打折的房子也卖不出去了 。 不惑之年 ， 他离开了“金融＋杠杆”的房地产市场 ， 庆幸的是 ， 他没有像更多端着枸杞保温杯的 ， 选择不多的中年人一样 ， 他找到了事业的第二个起点 。地产职业经理人离职的下一站杨庆离开后 ， 没有复制职业生涯路径 ， 没有再次选择进入一家房地产开发商 。 他进入了一家投资公司 。在他看来 ， 去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力 。 实际上 ， 踩不对调控政策的点 ， 已经让不少房企付出了惨重的代价 。 更重要的是 ， 房地产增量市场的“戏份”已经不多了 ， 天花板就在那里 ， 赛道已不在 。 下一个地产时代 ， 不再是开发时代 ， 而是资产运营的时代 。用杨庆的话说 ， 房地产的未来创新将来自于“地产＋金融＋产业＋服务” ， 换句话说 ， 当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时 ， 资产的增值涵盖不了融资成本的时候 ， 在房地产领域 ， “金融＋杠杆”是有危险的 ， 资本金可能都会被吃掉 。 在房地产接下来的周期内 ， 应该是“运营＋杠杆”的时代 ， 考虑好退出机制 ， 通过后端运营提升价值 ， 再退出换得收益 。现在的杨庆 ， 组织了一个40人左右的团队 ， 以房地产基金的方式对一些项目进行投资 ， 其中大多是股权投资 ， 甚至控股控盘 。 在他看来 ， 中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业 ， 资金多用于投资自身体系里的项目 ， 甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道 。但在真正的不动产投资领域里 ， 资本加资产真正两方面属性都有的 ， 且两方面能力都很明显很强的企业较少 ， 现在在国内有 ， 但都没做起来 ， 也不是特别大 。 目前 ， 杨庆的团队已经握手好几个投资项目 ， 其母公司的业务管理规模也达到了800亿元 ， 能给其提供很好的增信背书 。杨庆称 ， “迈出这一步 ， 是挑战 ， 但也是我的机会” 。 或许 ， 这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径 。 （文内杨庆为化名）


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