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从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

从历史看 ， 世界各国在工业化、城市化进程中 ， 经济都经历了由低水平的稳定转向高速增长 ， 再由高速增长转向中高速增长 ， 最后再由中高速增长到高水平的相对稳定的结构性变化 。 在这一过程中不动产都有一个较快的上涨过程 ， 而不动产的上涨 ， 是以大都市圈为代表的 。 国际化大都市房价上涨的幅度是其他中小城市无法可比的 。 大美国、英国、法国、日本等已完全实现城市化国家的发展历史已证明这点 。我国的城市化进入下半场,开始从城镇化向都市圈发展 ， 我们目前人口城镇化率51%左右 ， 而户籍城镇化率只有38%左右 ， 距70%城镇化率还有一段路要走 。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

上涨期1960～1973年是日本经济高速增长时期,经济年均增长率达到9.2％ 。 1973年前后日本经济由高速增长转向中高速增长 。由于日本国内企业投资增长缓慢,国际经济环境恶化,国际贸易下滑,以及日本政府紧缩性财政政策的负面影响,导致了日本1980～1985年的较长时期的低速增长期 。 在国际政治和经济等多方面因素的影响下,日元开始大幅升值,1985～1991年进入经济波动期 。1991～1996年进入经济低迷期,日本经济学界称之为“平成萧条” 。从人均GDP的发展来看:当一个国家或地区的人均美元名义GDP低于1000时 ， 不动产市场规模很小 ， 价格低廉 ， 房价、地价低如草 。 当人均美元名义GDP突破1000时 ， 不动产市场开始发展 ， 房价、地价步入上涨期 。 GDP突破1500美元时 ， 房地产市场规模快速扩大 ， 房价、地价进入快速上涨周期 。1960年 ， 日本人均美元名义GDP约920美元；1970年 ， 中国香港是的630美元；2000年 ， 中国人均美元名义GDP约950美元；1946年 ， 美国人均GDP约1600美元(因为二战 ， 45年以前的经济数据 ， 没有参照价值).上述的各个时间点,就各地是不动产市场开始发展的起点 ， 同时也是房价、地价步入上涨期起步时间点 。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

快速上涨期1950年,美国人均GDP约1900美元;1970年 ， 日本人均美元名义GDP约1900美元 。2006年,中国人均美元名义GDP约2000美元；1974年 ， 中国香港是的2100美元；这时 ，房地产市场步入发展快车道路 ， 同时房价也进入快速上涨通道 。美国在城市化、现代化进程中 ， 房地产泡沫首次破裂的时间是1987年；日本房地产泡沫首次破裂的时间是1991年 。1987年 ， 美国的城市化率超过75% ， 人均美元名义GDP约22000美元；1991年, 日本的城市化率高达78%, 人均美元名义GDP约28000美元 。2016年我国人口城镇化率52%左右,而户籍城镇化率只有38%左右.全国人均美元名义GDP约8600美元 。 上海达17100美元 ， 江苏是14360 ， 浙江约12630 。 距70%城镇化率 ， 和20000美元的人均GDP还有一段路要走（我估计大约要8-10年) 。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

中国城市化三阶段中国城市化快速发展始于改革开放之后 ， 1950年城市化率仅7.3% ， 进过60年发展2014年城市化已达到54.77% 。第一阶段至1957年 ， 即一五计划完成后 城市化率达到10.9%第二阶段1957年—1978年 ， 至改革开放前城市化率达到17.9% 因为政治原因 ， 发展波动较大 ， 但还是有所增长 。第三阶段 1978年至今 城市化率接近50% ， 即每年城市化率增加1% ， 按此速度计算 ， 2030年中国城市化率超过70% ， 基本完成城市化 ， 用时约80年 。10年内我国没有房地产泡沫破裂的风险美、日二国房地产泡沫破裂,房价崩盘 ， 引发系统风险的时机和诱因十分相似 。1、城市化率达到75%, 人均美元名义GDP突破20000美元 。2、大都市圈人口迁入比 ， 由升转平 。3、在城市化率已达70%, 人均GDP接近15000美元 ， 发展速度转慢的情况下 ， 政府出台税收、货币政策 ， 刺激经济发展 。4、政府出台政策 ， 支持、鼓励低收入群体买房 。当然 ， 在人均GDP低于500美元时 ， 收入和房价比可能更稳定 。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

现阶段我国没有房地产泡沫破裂的风险：1、 从城市化进程和社会发社历史阶段 ， 我们距泡沫破裂还比较遥远 。2、 货币发行、汇率牢牢掌握在手中 ， 中国政府的调控能力和手段要比美日强得多 ， 人民币不存在被动升值的风险 。 同时还有美日经验教训 。 我国有效规避在房地产泡沫破裂 ， 诱发系统风险的可能性很大 。3、从最高决策层的论断看 ， 今后来10--15年(最少10年),房地产市场是慢牛 。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间。从各国的发展历史看，中国大都市房价还有上升空间

城市化进入下半场 ， 慢牛的楼市 ， 什么样的房子值得持有?1. 人口流入的大城市城市 ， 如杭州 ， 成都等2. 空气好的一线城市 ， 如深圳3. 省会城市周边的养老地产 ， 如都江堰4. 限购的城市 ， 除去限购 ， 资金因素 ， 在同样一个城市里：1）. 买新城区 ， 规划有地铁口2）有小区的 ， 带学位的3） 大户型的尽量避免 ， 难以卖出4.）市中心的吃饭等生活方便的小区5）管理的好的小区6）买现房 ， 小开发商的期房坚决不买


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