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机会还是陷阱，我购买法拍房的亲身经历

对这套房子前期做了一些工作 ， 觉得各方面还不错 。 本人在四线城市 ， 这套房是老城区的 ， 周围生活条件便利 ， 老城区的原因 ， 是城市里的价格洼地 。 以前也有过拍卖的经验 ， 不过那是十多年前的本地公务员住房公开拍卖了 。 模式和现在的网上拍卖不同 。 当时拍卖过程也很顺利 ， 几十个人聚在一个大厅里里看电子屏叫号拍卖 。我这个法院没说负责腾房 ， 也没说不负责腾房 ， 但是有这么一条“标的物交付期限由法院视具体情况决定 ， 一般情况下在裁定书送达后一个月内完成 ， 特殊情况时法院酌处 。 拍卖未成交的 ， 竞买人冻结的保证金自动解冻 ， 冻结期间不计利息 。 ”我理解的是法院负责现场交付的 。 因为我所处的地区 ， 法院不腾房的话会直接写出来 ， 比如“拍卖成交后不做现场交付 ， 执行裁定书送达买受人视为标的物已经交付”’做过一些调查 ， 原房主是拿着房子去银行抵押 ， 银行收不回钱起诉到法院 ， 程序都走了三年多了 ， 现在法院拿来拍卖了 。 这套房子有抵押 ， 还有轮候查封 ， 债权比较麻烦 ， 这可能也是关注的人多 ， 下手的人少的原因 。double法拍房最近少了很多 ， 可能是春节+疫情的关系 。 估计下半年拍卖数量会有个爆发期 。从去年开始 ， 我关注某宝司法拍卖/住宅用房的在拍和即将拍卖的数量 ， 随手记录的 ， 大概齐 ， 肯定不准：机会还是陷阱，我购买法拍房的亲身经历
ChenF572如果不是对这套房子很了解 ， 又特别满意 ， 就不应该在没有竞争的情况下底价拍 ， 这就相当于抄跌停板上的股票 。现在几乎每个城市都有专门做法拍房的人 ， 如果房子真的没麻烦又很便宜 ， 是不会没人拍的 。没人拍如果你再不拍 ， 就会流拍 ， 再挂价格应该会低10% ， 等出现竞争了再拍岂不更好 。张博龙最最重要的是看公告 ， 排雷：1.没有空置的 ， 房主还住着的或者有不详细租约的直接忽略；2.不能各自承担税费 ， 或者被执行人是公司的直接忽略；3.广佛、江苏、深圳、北京、海南这些不能绕开落户政策的 ， 可以排除；4.土地是商业性质的 ， 或者房产证还有不到40年就到期的 ， 可以排除其实比法拍房更值得套利的是司法拍卖的股票 ， 上次我记得是成都银行还是成都农商银行 ， 股权800万是市价的8折 ， 套利空间相当大 ， 阿里拍卖和京东拍卖处理的不良资产里 ， 法拍房、股权以及海关拍卖金条都是好东西 ， 就是知道的人太多了 ， 每次后两者都溢价成交了 ， 每次都捡不到便宜 。只有法拍房因为参与者觉得存在交房风险所以可以捡漏 ， 有的别人不敢拍但只要空置且产权属于个人 ， 都值得买 。 这里面一定要注意税费 ， 优先选择直辖市法院处理的各自承担的法拍房 ， 另外不要等第三次拍卖 ， 因为所有好的法拍房第三次拍卖成交价都高于第一次起拍价 ， 第二次参拍是最好的 。cocotech2017年买了两套法拍房 ， 2018年买了一套 ， 2019年卖了一套 ， 目前还持有两套 。 这三套房子 ， 有房证的两套 ， 没房证有预售合同的一套 ， 下面介绍下经验 。1.楼主现在面临的大问题是资金压力 ， (通过银行之外的渠道融资可不便宜 ， 千万不要去借高利贷哦.)想通过银行贷款 ， 那得把房证办出来 ， 办房证需要拿到裁定书 ， 现在我们这里裁定书交款后两个星期就可以拿到 ， 你的法官说是有疫情特殊情况 ， 这个理由可以说的过去 ， 建议你再和他沟通 ， 让他去把银行解压办好 ， 不让当事人去法院 ， 裁定书可以邮寄么？这些都可以和法官沟通 。 先把裁定书拿到手 ， 办证再说吧 。 这事儿关键在法官 ， 一定要沟通到位 。 再说原房主 ， 既然他能和你沟通 ， 你也可以和他沟通啊 ， 看看他什么态度 ， 到底想要什么？我拍之前会调查原房主的背景 ， 建议您也去查查 ， 人名 ， 注册公司 ， 天眼查 ， 企查查 ， 最高法院有各种执行文书 ， 你可以查到他的各种官司 。 判断这个人你能不能惹的起 ， 如果你觉得惹不起 ， 想办法找法院领导 ， 和他诉苦 ， 说你的钱都是高利贷借的 ， 实在没钱买房 ， 让他把你的钱退给你 。 保证金能要回来最好 ， 要不回来就算了 。 及时止损也是一项非常重要的技能 。未来好感觉现有的法拍房模式太坑爹 ， 把麻烦都留给了竞拍者 ， 很多还有大雷 。 为什么不能先彻底确认产权 ， 租赁情况清晰后 ， 再强制腾空贴上封条后拍卖呢？就当普通的二手房卖也无所谓啊～让买家不用那么麻烦 。华泰小卒万一搞个20年租约?万一房主父母名下无房赖在里面不走？万一欠着物业费水电燃气费?好东西早就内部消化了 ， 你若是法院工作人员你了解情况大概率应该是喊家人拍吧 。herry0524楼主不用太担心 ， 现在法拍房政策都比以前好太多了 ， 比如税费各付 ， 法院负责腾房 。 基本以前的很多坑都填了 。 我19年初拍了一套 ， 坐标上海 ， 月初拍的 ， 月底法官来沪交房 ， 隔月底拿到产证 。 比同事正常二手房市场买的房还要早拿到证 。本人来沪打工者 ， 无任何关系 ， 就是房贷找的中介办理的 ， 因为法拍房只有特定的分行部门可以办理 ， 自己很难找到门路 ， 费用也不贵 ， 比房产中介还便宜 。 才收贷款金额的1个点 。coobydean以前买过法拍房 ， 后来被撬锁几次 ， 每次都报警 。 然后装上摄像头和其他监控 ， 再也没有被撬 ， 但是也没住在里面 。子轩的Daddy楼主怎么没实地考察住房 ， 连有没有租客 ， 或房东住在里面都不清楚 ， 就拍了 。 太冲动了 。 法拍房都是有些手段的人才会去拍 ， 能搞定各种麻烦的 。 否则那么多差价 。 天上就掉馅饼了?非亲非故的就轮得到楼主你了呢?系统内部的人早自己吃差价了 。locky_z我的第一套 ， 交易完自己去换了新锁胆 。过了2周去看 ， 门是虚掩的 。 才发觉大门(木门)的门框的锁的位置是烂了 ， 是用胶水+钉重新弄了(看房时没留意) 。 里面铝合金窗被卸下来 ， 但还未搬走.赶紧花了2千元加装了不锈钢铁门 ， 之后就没发现啥事 。这房子持有不到1年就卖了 ， 挂牌价格把当时小区价格拉低了15% 。 税费也很高不过也有赚 。 但错过了17年底开始的房市高峰期 ， 假如迟半年卖 。 赚多一倍 。急着变现是因为同时拍了另外一套 ， 借了较多钱要回笼 。 拍第二套资金那个紧张 ， 有些理财又未到期 。 从朋友/亲戚借,从xyk里面借万用金 ， 至少40%是借的 。急死菜鸟坑很多的 ， 以前想拍一块地 ， 拍卖前两周那里的镇ZF直接把那个地两边挖了一下 ， 说是这里要做绿化 ， 我一看 ， 这样一来真正能用的地就才一半不到了 ， 然后就看着别人比较低的价格拍去了 ， 过了几个月我再去看 ， 那些挖了的地方全部又填平了 ， 那块地全部可以用来修仓库 。来源：集思录 微信号：jisilu8


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