不要被忽悠！告诉你组合贷到底划不划算！
贷款买房 ， 就是用明天的钱购买今天的生活！妙哉！它给我们提供便利的同时 ， 也需要我们掌握一定的贷款知识 。 这样才能更好地使用它 。目前主流的贷款方式有三种 。 商业贷款、公积金贷款和组合贷款 。什么情况下申请组合贷呢？公积金满足不了贷款额度,建议您首先考虑组合贷！组合贷有什么优势呢？简单的说,就是比纯商贷便宜！组合贷款有什么劣势呢？流程复杂,开发商拿到钱的时间比较长 ， 也因此一些开发商拒绝组合贷 。先通过一个表格了解三种贷款形式的异同 。
从上表我们不难看出,公积金贷款利率低 ， 但是贷款额度低；商业贷款放款快 ， 但是利率高；组合贷处于他们中间 ， 比公积金额度稍稍高点 ， 又比商贷利率低一点 。降低二套房首付 ， 放开二孩政策 ， 使得"改善盘"称霸去年一整年 。 那么 ， 对于总价较高的改善盘来说 ， 这时候 ， 两方面都折中的组合贷无疑是购房者的“暖心神器” 。
所谓组合贷款 ， 就是公积金贷款和商业贷款同时使用 ， 一般是在个人贷款超过公积金贷款的最高上限才使用的 。 如购买住宅 ， 须贷款50万元 ， 而您的公积金最多贷款40万元 。 这样的话 ， 剩余的10万元将使用商业贷款 。在组合贷款中 ， 公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的 ， 只不过执行不同的贷款利率 。 也就是说商贷部分不能享受公积金较低的贷款利息 。目前 ， 利率政策较为宽松 ， 商业贷款可以申请到85折的利率优惠 。您使用组合贷款的话 ， 商贷部分同样可以得到85折利率优惠 。有的中介为了让您放弃组合贷款 ， 会给购房者传递错误的信息 ， 说；“现在用组合贷款 ， 商贷部分是基准利率 。 看起来加入了公积金贷款 ， 利率会的得到一些优惠 。 但是商贷部分利率高 。 组合贷不划算” 。错！以后看到这种说法,大家可以用“呵呵”两字应对 。组合贷款可以省多少？大兴组合贷对贷款额度较高、且是二套房的购房者极具诱惑力 。 假如您购买家庭的第二套住房 ， 需要贷款180万 。 全部商贷的情况下 ， 二套房商贷利率为基准上浮10% ， 即5.39% 。 还款30年 ， 按照等额本息还款法计算 ， 您需要支付总利息约183.5万元 ， 月供1万元 ， 如图1所示 。
图1 180万全部商贷计算结果组合贷款的情况下 ， 北京公积金的规定 ， 二套房公积金最高贷80万元 ， 剩下的100万元需要商贷 。二套房公积金贷款利率为基准上浮10% ， 即3.575% ， 二套房商贷利率为5.39% 。 还款30年 ， 按照等额本息还款法计算 ， 您需要支付总利息152.46万元 ， 月供为9235元 ， 如图2所示 。也就是说组合贷款相比纯商贷可节省利息支出31万元 ， 每月月供减少861.32元 。
图2 180万组合贷款计算结果组合贷款的流程是什么大兴北京市住房公积金网上展示了组合贷款申请流程 。 公积金贷款与商贷分为两个支流分别进行贷款额度的审核 。 最终由担保中心合并组合贷款资料 ， 由公积金中心和银行划拨及发放贷款 。 具体流程见图3 。
图3 组合贷款流程图公积金贷与商贷须是同一家?大兴当您选定一套房子后 ， 开发商会有指定的几家银行做贷款 。 如果您的公积金选定是在交通银行做每月还款的话 ， 那么商业银行贷款部分也必须是在交通银行做 。 其实这样也方便了购房者 ， 只要记得每月都欠一个银行的房贷就行了 。组合贷款中 ， 公积金贷款部分采取自由还款方式 ， 商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式 。组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款 。组合贷款会遇到哪些困难？大兴目前公积金的贷款额度还处于相对比较低的状态 ， 对于改善型购房者来说 ， 基本不够用 。 所以现在市场的需求是组合贷 。 但组合贷的办理又非常麻烦 ， 申请人既要走一遍公积金贷款申请流程 ， 又要经历商业贷款申请流程 ， 公积金与商贷两套流程走下来最快也要小两个月 ， 买房人根本等不起这种支付方式 。除了申请流程长 ， 受理组合贷款的银行少也成为购房者不得不放弃的原因之一 。北京地区国管公积金对应的贷款银行是中国建设银行 ， 并且 ， 不是每家有房贷业务的支行都能做组合贷款 。经过我们向国管公积金中心工作人员咨询 ， 北京地区支持组合贷业务的建行只有以下五家：
北京地区市管公积金的情况稍好于国管公积金 ， 但也只有以下六大银行支持组合贷款业务：
购房者面对“组合贷款”都如此“苦不堪言” ， 开发商对它就更加“嗤之以鼻” 。 商贷放款的时间比组合贷早一个多月 。 使用商贷对开发商来说 ， 资金能少流转一个月 ， 回笼周期短1个月 ， 这岂不是美事一桩 。 况且 ， 开发商拿地、建房等环节都是需要向银行贷款 ， 一个月利息也是笔不少的数目！对于组合贷款的希望：大兴虽然组合贷款比纯商业贷款省了不少还款利息 。 但由于它流程复杂 ， 开发商拿到钱的时间比较长 ， 所以被许多开发商拒之门外 。 如果组合贷款能够改变审批缓慢、流程冗长的局面 ， 无疑将提高开发商及购房者对组合贷款的接受度 ， 这对于减轻购房者的购房负担、提高公积金利用率都有益处 。并且 ， 提醒广大的购房者 ， 无论您是买新房 ， 还是买二手房 ， 进入售楼处或者中介公司 ， 都可以大胆的开口问一句“这个房子支持组合贷款吗？”我是70岁以上的老人！本站主要是些网络学习体验与分享 。 主要是中老年人各方面应该注意的事儿！退休后我希望通过这个平台广交朋友 ， 互助交流 ， 共筑美好生活！！！！！！ 更多文章敬请参看 http://www.zzz818.com 赵站长的博客 。 期待大家的光临与指教哦^0^！欢迎大家转发！
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