中国的房子已经够住了？或许这是个伪命题
不知道大家对这样一个论调熟不熟悉：中国的房子已经建够了！建那么多房 ， 谁来住？理由如下：我国的人均套户比已经超过1 ， 说明从总量来看中国的每户家庭都至少拥有1套住房 。 而现在四处都还在大兴土木开工建房 ， 用不了多久住房就会过剩 ， 建出来的房子没人买 ， 房价就会崩盘……看起来的确有理有据 ， 能够自圆其说 。此前参谋长也写过一篇文章来探讨这个说法有没有道理 ， 在《每户家庭拥有1.1套住房 ， 中国的房子已经够住了？》这篇文章中 ， 参谋长探讨了住房资源在不同的居民群体中分配不均的问题 ， 也探讨了房屋空置率的问题……但回过头来看其实探讨得还是不够 。既然总有人拿“套户比超过1 ， 房子已经够住了”这一论据来支持“房价肯定要降”这个论点 ， 那么参谋长认为这个问题还是很有进一步讨论的必要 。中国的房子已经够住了？或许这是个伪命题。
一、60%的城市户均套数都低于1 ， 这才是现实 。刚好 ， 最近链家创始人左晖在一个论坛上发表了一个演讲 ， 为我们打开了审视这个问题的另一扇窗口 。讨论“房子够不够住”这个问题 ， 看总量有没有意义？有一定的意义 ， 但只看总量就没有意义 。在这里引用一下左晖演讲时使用的数据：如果以户均套数作为衡量供需情况的指标：100个城市中 ， 60%左右的城市户均套数低于1套 ， 30%的城市低于0.7套 ， 也有近20%的城市户均套数超过1.3套 。也就是说 ， 我国城市住房供需的矛盾虽然在总体上得到平缓 ， 但由于人口在不同城市之间的迁移 ， 不同城市的供需情况出现了很大的差异 。总结成一句话：所有脱离具体城市得出的“房子已经够住了”的结论 ， 都是耍流氓 。二、套户比超过1.3的省市 ， 确实应该小心了！为了提供对比依据 ， 参谋长先给出一些数据：从国际范围看 ， 当前美国、日本的住房套户比分别为1.15、1.16 ， 德国为1.02 ， 英国为1.03 。 横向比较 ， 中国的套户比在1.1以下 ， 算不上过剩 ， 但是有些城市超过1.15、甚至达到1.3以上 ， 就值得警惕了 。中国的房子已经够住了？或许这是个伪命题。
我们先结合这张图来大致分析一下全国范围内的住房供需情况 ， 可以看出 ， 代表“人均套数超过1”的橙色和红色的小圆点 ， 广泛分布在东北和华北地区 ， 在中部和长三角的部分城市也有所分布 ， 南部只有零星几座城市套户比较高 。具体情况如何？参谋长查阅到了2018年的相关数据 ， 对于户均套数这一指标 ， 对于不同城市 ， 可以做出这样一些解读：1、青海、贵州、云南、吉林 ， 这个省份的套户比 ， 在2018年时已经达到了1.15以上 ， 这一水平超出了城镇化极为发达的美国和日本 ， 在我国也处于较高水平 。 尽管2019年的数据尚未出炉 ， 但参谋长认为这些省份的户均套数有进一步上升的可能——也就意味着在这些地区购房必须极为审慎 ， 至少要对购房城市的人口变化情况有所了解 ， 再做决定 。住房过剩、人口外迁的地区 ， 楼市的危险系数一定偏高 。2、东北地区 ， 2017年的户均住房套数达到了1.17 ， 是全国范围内购房危险系数最高的地区之一 。2018年 ， 这一状况有所好转 ， 东北地区的整体套户比数值下降到了1.09 ， 这与人口变化、去库存政策、宏观调控等因素息息相关 ， 但东北地区仍然值得注意 。3、也有一些省市 ， 户均住房套数水平较低 ， 部分省市户均拥有住房仍在1套以下 。 2017年 ， 北京、天津、重庆、广东套路比均小于1；到了2018年 ， 广东、上海的住房紧缺加剧 ， 户均住房套数小于1 。此外 ， 四川、山东、江苏、湖南、河北等地 ， 住房的套户比处于1-1.05的水平 ， 也存在一定的供应紧缺问题 。如此看来 ， 哪些省市的楼市已经严重受到供过于求的局面左右 ， 一目了然 。 参谋长必须再次提醒：在这些省市购房 ， 有心者应当先了解目标城市的人口情况 ， 再做决定 。三、套户比 ， 并非一成不变 。最后 ， 形成这样的供需差异背后最重要的因素之一 ， 无疑就是人口流动 。 人口流动一直都是现在进行时 ， 它有什么值得重申的呢？最重要的一点是：人口流动的方向并不是一成不变的 。甚至 ， 人口流动的方向正在以3年一个周期的速率发生着巨大的变化 ， 而人口流动的方向 ， 决定着城市套户比的变化、决定着城市住房的供求关系、也决定着楼市的未来 。如果将过去9年拆分成3年一个时间段：2008年—2011年 ， 人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市 ， 迁移的方向主要是自西向东：上海、北京、合肥、天津、广州 ， 东部城市为人口迁移的重要目的地；2011—2014年 ， 人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海 ， 在这一阶段 ， 北方的重点城市仍然保持着较大的人口吸引力；而近3年 ， 人口增长较多的城市集中向了南方 ， 比如成都、深圳、广州、杭州……与此同时 ， 中西部地区的城市人口出现了回流现象 。最终 ， “中国的房子到底有没有够住” ， 还是要根据地区来回答、根据人口变迁的足迹来回答 。未来3年 ， 人会往哪里去？如果要参谋长来判断 ， 中西部的人口回流是大势所趋 ， 一些中西部重点城市的套户比过高、供应过剩的情况将得到显著改善 ， 楼市也会增添一股重要动力 。无论如何 ， 几乎可以断言的结论是：人口就是未来城市的核心竞争力 ， 而随时把握人口流向的变化 ， 永远是智者的重要功课 。 （买房参谋）
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