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疫情结束，就是房价下跌的开始

疫情结束，就是房价下跌的开始

疫情结束，就是房价下跌的开始

作者：猫叔 最近和不少地产朋友聊了聊 ， 疫情下的房地产市场 。 从他们不停的叹气和紧锁的眉头中 ， 我总结出了以下几个观点 。 可能有对有错 ， 鉴于多数人已经好多天不出门闲的发慌了 ， 我们可以一起讨论下 。 01 疫情结束后 ， 房企会降价卖房 。 我不敢说 ， 疫情结束之后 ， 所有的楼盘价格一律下调 ， 这样太不靠谱 。 但是有相当可观数量的新盘会打价格战 。 为什么这么笃定呢？ 老实说 ， 让房企出血其实并不容易 。 因为绝大部分开发商宁可多发债 ， 多借钱也不会降价促销 。 因为市场上的小白向来是买涨不买跌的 ， 房价涨的时候 ， 即使连夜排队 ， 需要百万验资也要买 ， 房价跌的时候 ， 即使开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价格 ， 大部分人也不认账 。 更何况 ， 如果降价的楼盘是老楼盘 ， 前期买了房的业主 ， 那是要砸售楼处维权的 。 这都是以前真实发生过的事情 。 所以开发商不会轻易降价 ， 除非到了发债融资难、销售回款也难 ， 除了降价没有其他办法的时候 。 02 即使出台利好政策 ， 也一时无法解决房企的燃眉之急 。 比较关注房地产的朋友可能知道 ， 最近两天很多地区出台了一系列的对房地产利好的政策 ， 不乏一些媒体和销售炒作 ， 但总结下来 ， 无非就是以下两种情况： 1.地方上发布减缓土地出让金交付、放开预售资金的监管等等政策 。 2.部分城市房地产协会要求取消限购限贷等措施 ， 积极救市 。 以目前的情况来看 ， 这种利好是极其有限的 。 地方上的政策 ， 根本目的是缓解房企现金流压力 ， 防止出现资金链断裂的风险；至于房地产协会的一厢情愿 ， 能不能执行也还不好说 。 所以目前能救命的措施根本没有 ， 对现金流紧张的公司来说 ， 只能起到缓解的作用 ， 如果接下来1-2个月依然没有销售额 ， 很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死抉择时刻 。 我们来看更为关键的一些信息 ， 来佐证如上判断： 03 1.从2020年1月25日到2月10日这段时间 ， 95家典型房企完成春节发债融资的 ， 仅仅有4笔 ， 金额不足百亿 ， 对比去年减少了86% 。 （数据来源：克而瑞） 2.更恶化的情况是 ， 2020年3季度开始 ， 房企们会进入偿债高峰期 ， 如果2-3月融不到钱 ， 卖不出房子 ， 那很可能连债务都还不上 。 3.还有一个细思恐极的数据：平安证券测算 ， A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年 。 也就是说在不考虑经营性收支的情况下 ， 地产公司只能支撑约半年的工资、利息与税款支付 。 如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等) ， 按照按经营活动现金流出下降50%来看 ， 地产公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付 。 看来不仅中小企业难 ， 销售额千亿的房企也真好不到哪里去 。 这两天 ， 旭辉集团CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话：库存是房企的癌症 。 “库存 ， 特别是现房库存和滞重库存 ， 就是消耗资金成本的癌症 ， 会占用宝贵资金 ， 吃掉仅有的利润 。 ” 消灭癌症的方式 ， 就是尽可能快速的甩出库存 。 04 乐观的分析 ， 按照钟南山教授的说法 ， 疫情有望4月份之前结束 。 那么4-5月份 ， 是比较好的购房时机 。 按照往常的惯例 ， 开发商们每年春节后都会炒作小阳春 ， 收割一波客户 。 这么做 ， 是因为开发商完全把我们的消费习惯看透了 。 一是大多数人有节假日拖延症 。 请想想 ， 快到过年的时候 ， 你是不是都没什么心思工作了 ， 就想着赶紧放年假 ， 即使有买房买车的打算 ， 也习惯等过了年再说？ 再一个就是 ， 大多数事业、企业单位 ， 都有年终奖 ， 待遇越好的企业 ， 年终奖越丰厚 。 拿了这么一大笔钱 ， 不花都觉得对不住自己 。 所以过年这段时间 ， 市场上难得的积攒了一群有钱 ， 还打算看房的人 。 换作你是开发商 ， 不抢收一波 ， 你也不好意思 。 不过今年小阳春肯定泡汤了 。 疫情的影响 ， 彻底打乱了这波抢收的节奏 。 疫情过后 ， 考虑到大家对疫情的恐惧 ， 开发商不会立刻做出现大规模的开盘、选房活动 ， 即使售楼处正式营业 ， 也是逐渐的、陆续恢复带看量 。 那么大概在4-5月份这段时间 ， 就是一个成交的空窗期 。 空窗期是你进入的最好时机 。 这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标 ， 市场刚刚觉醒 ， 开发商会拿你当亲人一样对待 ， 尽可能给予最优惠的价格 。 总的来说 ， 我认为上半年的成交量不会很乐观 ， 出现抢购潮的概率很低 ， 小阳春也不会这么快反弹 。 上半年买房捡漏的机会 ， 可能比下半年要多 。 推演下半年的走势： 最先一波入场的 ， 永远是刚需 。 后续的市场情况 ， 要看刚需群体的成交量带动 。 如果成交量比较乐观 ， 那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入 。 市场也会由冷转热 ， 由跌转涨 。 所以不排除下半年市场小热的情况 。 05 也没有必要因为降价而买不喜欢的房子 。 目前市场炒房投资的人群已经很少了 ， 大部分还是有真实居住需求的人在买 。 在家这段时间 ， 不妨好好做做功课 ， 到底需要买总价多少、哪个地段的房子 。 归根到底 ， 房子还是用来住的 。 即使楼盘降价 ， 但户型你不喜欢 ， 地段距离你上班、日常生活的地方很远 ， 交通也不方便 ， 又为什么要因为便宜而买呢 。 买房的目的不是为了薅开发商的羊毛 ， 而是为了改善生活 。 不知道大家有没有同感 ， 在家宅着的这段时间 ， 以前注意不到的琐碎小事 ， 却成了来之不易的小确幸 。 以前你可能嫌弃父母唠叨 ， 但现在你会觉得家人健康最重要 ， 能被唠叨也是一种幸福； 以前你可能抱怨老板抠门、同事事逼 ， 但现在发现有个稳定的工作真好； 以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不及时、地铁人流拥挤 ， 现在你会发现 ， 一个秩序正常的社会是多么宝贵和难得 。 所以房子并不是全部 。 我闺蜜跟我说 ， 她每年都不爱回老家 ， 每次回去家里亲戚总问 ， 买房了么 。 买车了么 。 一个月赚多少钱啊 。 但谁又能想到 ， 2020年的我们 ， 需要的不是车自由 ， 房自由 ， 而是口罩自由呢？ 如果说我能从这场疫情中感悟点什么 ， 那可能也就是简简单单的四个字—— 珍惜当下 。


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