《淮安市住宅物业管理条例》颁布，3月1日起正式实施用好新条例条例|物业|物

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住宅物业管理关系居民生活质量和物业保值增值，是当前社会关注的热点民生问题， 2019年11月29日，几经修改的《淮安市住宅物业管理条例》(下称《条例》) ，经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，正式颁布，共八章九十五条，将于2020年3月1日起施行。《条例》进一步细化和明晰了政府监管职责，完善监管措施，对于有效健全完善物业管理的体制机制，加强物业行业管理，形成推进物业管理合力，促进物管行业更好发展，都有着非常重要的意义。

　　规定权利和义务保护业主和物业双方

　　《条例》的出台吸引了众多市民的关注。

　　清江浦区香格里拉小区业主张女士仔细阅读了《条例》后，发现业主和物业应该享有的权利及应该履行的义务都被明确地提了出来，第十六条规定了业主的10条权利，第十七条规定了业主的7条义务，第五十二条规定了物业服务企业不能违反的8大行为……当业主与物业发生纠纷时，就有章可循，有法可依。《条例》第三十七条还规定设立物业管理委员会。张女士说，物业管理委员会是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位，体现的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享，物业管理委员会的设立保证了物业管理事务的最终决定权归属于业主。

　　家住生态文旅区九华学府小区的徐先生从业主的角度解读认为，《条例》的出台是一个进步，但在实际操作过程中还需要进一步完善。物业费是业主最关心的问题之一，《条例》第五十七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、质价相符的原则确定，按照国家和省有关规定实行政府指导价和市场调节价。这是一个非常有益的条款，小区物业费的收取标准应该更加细化，与物业的服务水平和内容相匹配。他说。

　　此外，小区公共收益是一笔不小的费用，在实际中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适？为进一步从制度上保护业主的合法利益，《条例》在六十二条中规定，公共收益应当单独建账、独立核算，公共收益的收支情况应当至少每半年在住宅物业管理区域内显著位置向业主公示一次。这样做，让账目更加透明，有利于业主共同监督。徐先生还建议，如果《条例》的部分条款能够再具体详细一些，将更有利于把政策落到实处，避免业主与物业产生纠纷。如小区物业费收取可以尝试列出服务明细清单，每年对照服务项目开展物业满意度调查，并与物业费收取相挂钩；对于未入住的业主，物业费该如何收取的相关规定也应该更加详实，不能简单地一刀切；解决小区召开业主大会与业主委员会成立难的问题，化解物业矛盾……总之，小区无小事，都事关业主的切实利益，政府部门不能缺位，也不能越位，通过地方立法，真正弘扬业主自治精神。

　　推动行业规范化物业服务质量要提升

　　自《条例》颁布以来，淮安各个物业公司都在加紧研读学习，为正式实施做准备。

　　我在物业这一行做了十几年，一大感受是，许多行业乱象不受约束，侵权行为时有发生。淮安全新物业公司负责人于先生向采访人员表达了自己的观点，他认为不少物业公司以各种方法侵蚀业主权益，尤其体现在服务质量低于收费标准、侵吞公共收益、阻挠业委会选举等方面，一旦《条例》正式落地，这些原本属于灰色地带的行为，就将成为违法行为，业主在维护自身权益时也会有法可依。于先生相信《条例》将推动淮安物业行业从粗放式生长走向规范化发展，物业公司之间也有了新的角斗场，较差的物业公司将面临淘汰，留下的则是管理效率高、服务质量好的公司。

　　对于许多一线的物业从业者而言，新法规落地并不意味着一切问题变得简单了，恰恰相反，今后的许多现实问题会更加考验他们的能力。

　　《条例》全文发布后，喜利达物业公司项目经理刘先生立刻详细研读起来，他得出的结论是——如何与执法者、司法者打交道，将成为物业工作者们的必修课。以《条例》第六十八条为例，这一条将违章搭建、堵塞消防通道、占用他人车位、私拉电线、毁坏绿化等行为明确定性为非法，我们的工作方法就可以向执法部门投诉了，而以前只能劝说，这是一个很大的转变。刘经理说，新法规只有在严格执法与公平司法的前提下，其目标才能得以实现。因此，他期望除了从业者必须认真研读以外，执法部门也要加强对《条例》的学习。