万科的2019：焦虑、变动与试错

作者|王文华专栏|网易号外主编|戴鹭在2018年提出万科“活下去”的口号后，郁亮在2019年底又再喊出“万科要做活到最后的企业”的口号。活下去，活得久，万科的危机感一直很敏锐。作为房企“老大哥” ，万科在地产行业曾多次试水新模式，成为第一个吃螃蟹的人。比如，万科最早提出高周转、最早发展长租公寓、物业、养老地产等业务。模式上的创新，让万科尝到不少甜头，并在房企排行榜前列居高不下。新玩法并不每次都成功，试错过程中也会栽跟头。特别是2019年，郁亮喊出“活下去”的这一年，被万科委以重任的长租公寓引发盈利质疑， 2016年100%自持的70年产权地块至今未上市运营，高管大调整…… 2018年，郁亮曾坦言万科的焦虑， “今天的我们特别焦虑，焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。 ” 2019年，万科的焦虑并没有少一点，经济下行下房企生存压力重重，如何在创新中找到对的路径，成为未来活到最后的那一家，对万科和郁亮而言，并不容易。翡翠书院艰难问市路 2020年1月中旬，位于北京海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米，万科翡翠书院的楼盘正拔地而起，其中近百套住房已从2019年起进入预租程序。按照万科的规划，最终进入市场可租赁的房屋达3000多套，属于低密度高端住宅社区。据工作人员介绍，平常每天都有人来看房，有租赁意向的通常为公司高管。网易号外在现场留意到，或许是临近年关，前来咨询和看房的人寥寥无几。

2016年12月，万科以50亿元价格夺得北京海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得旁边另一地块，西北旺镇19号地。拿地对开发商而言属于生存的根基，但这两块地却在当时引发巨大争议，至今未有定论。按照拍卖的规则，两块地均为万科100%自持，年限为70年。 2016年11月25日，北京市住建委就“限房价、竞地价”地块问题发布《通知》规定：此次房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。相比于商品房销售，房屋租赁周转期长，成本高，这种情况下，开发商如何盈利的问题，引发的争议很大。 100%自持， 70年产权，在此之前，并未有样本可供参考，有观点认为当初万科激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待，但随后的政策几乎卡死了这一幻想。 2017年，北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。硬着头皮走下去成为万科唯一的出路。按照万科的规划，翡翠书院属于万科高端住宅系列，采用低密度社区建造方式，向市场推出两种户型：90㎡的小三居，租金1.5万/套·月-1.8万/套·月；另一种是别墅类的叠拼产品， 180㎡的四居室租金3万/套·月-4万/套·月。以月租1.5万元的90平米三居为例，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万。租户可以参考购房贷款，办理租房贷款，以首付和月供租金的形式缴纳分期支付租金。

据翡翠书院的销售人员透露，目前180平米户型的具体定价已出，已有租户签约。 90平米的定价暂未确认，尚未有签约落定。尽管靠近中关村软件园，属于高端科技人才的聚居地，这些人对住房的拼字有着较强需求，并拥有较强的支付能力，但翡翠书院昂贵的租金仍然让不少人喊贵。对开发商而言，企业盈利是最终的目标。前期的高成本决定了高昂的租金标准。有媒体曾测算，翡翠书院项目装修、建安成本大约50亿元，加上109亿元的拿地成本，项目总成本159亿元，即使满租，项目的收益率也不超过3% 。另有分析指出，一次性收十年租金相当于买房人的一笔“首付” 。开发商很难靠一笔首付实现项目的现金流回正，翡翠书院的盈利可能性很小。翡翠书院相关负责人曾坦言，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。如何实现良好的运营和周转,是万科翡翠书院当下的一道坎。难解之题在经历2019年的蛰伏后， 2020年会否守的云开，只能等时间来揭晓。长租公寓如何打开市场自持项目的盈利尚未可知。 2019年，万科重金砸向的长租公寓项目，也在负重中前行。 2016年，万科推出长租公寓品牌“泊寓” ，成为房企中最早试水这一新业务的公司。 1月7日，克而瑞发布的《2019年中国长租公寓规模排行榜》显示，万科泊寓以开业规模10万+间位列第一名。龙湖冠寓以开业规模8万间位列第二名。近年来，租购并举逐渐成为房地产行业的发展趋势。但对房企而言，盈利难却是这一新生市场的天然属性。郁亮曾表示长租公寓赚不了大钱，但租购并举是大的趋势。万科副总裁、北方区域负责人刘肖也曾指出，长租公寓目前是“窄门” ，但看好未来。首先是要从土地供应上根本解决问题，另外长租公寓的成本，比如电、停车等各种系统需要做出调整，最后一个是需要学区，需要政府、企业和市场等方方面面的发展和完善。摸索中前进的万科，在2019年8月万科佛山的长租公寓项目曾因违规、违约销售被央视点名。据悉，广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓出售。 5800名用户花上百万元，只是买了一间办公室。