「项目」李嘉诚上海囤地记：“囤”了七年 价格增长28倍
就上海中原向观点地产新媒体提供的数据显示 ， 该住宅项目平均售价为87555元/平方米 ， 较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍 。 28倍的差额 ， 长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利 。
观点地产网1月10日 ， 在长江集团的周年晚会上 ， 李嘉诚罕见地公开露面 ， 这距离其上次在公众面前出现已过了四个月 。
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在媒体问到“是否重返内地”时 ， 李嘉诚笑而不答 ， 长子李泽钜则回应称 ， 从来没有说过要离开 ， 怎么会说重返呢？
一星期后 ， 长实似乎用行动进行了一次“反击” 。
1月15日消息 ， 长江实业集团有限公司拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益 ， 对此 ， 长实方面回应称公司有兴趣作出研究 ， 且事实上公司有优先购买权 。
上述表态与过往市场的刻板印象有所出入 ， 实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约 ， 交易价据传约40亿元 。
但对于长实来说 ， 开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻 ， 从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地 ， 2013年才入市 ， 再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓” 。 这期间 ， “囤地”、停工、延期开发 ， 再到出售传言 ， 各种言论总是穿插其中 ， 长实却始终未松口 。
对于最新的增持消息 ， 业内认为“真如项目销售不错 ， 要买剩下的股权也正常” 。 1月3日 ， 长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩 ， 其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币 ， 位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲 。
按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元（约合248亿元）计 ， 仅真如“领寓”部分年贡献便达30% 。 李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛” 。
28倍囤地记
这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多 。
2006年 ， 上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块 ， 以22亿元底价花落长江实业 ， 折合楼板价3027元/平方米 ， 这是长实在内地最大投资的综合体项目 。
但随后 ， 该地块却迟迟没有动工 ， 直到在闲置土地“两年大限”到期之际 ， 于2009年4月 ， 长实才举行了开工仪式 。 按照仪式上李泽钜的说法 ， 整个项目预计于2018年完工 ， 即整个项目建成至少还需要9年时间 。
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彼时的规划显示 ， 真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米 ， 其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设 。
开工仪式并没有加快项目进程 ， 于2011年 ， 媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段 ， 按项目周边地块价计算 ， 项目溢价率已达300% 。 对此 ， 长实方面则回应称 ， 项目面积达到几百万平方米 ， 开工过程复杂 ， 并称实际上日日都有打桩机在运作 。
关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上 。
大多观点都认为 ， 这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发 ， 最后一个开盘 。 这种操作模式的逻辑 ， 即是较早拿地 ， 缓慢分期开发 ， 坐等周边配套成熟、土地升值 ， 稳赚取土地溢价 ， 坐享渔翁之利 。
事实上 ， 李嘉诚在内地的三四十个项目中 ， 基本上开发周期都很漫长 ， 少则三五年 ， 多则二十年有余 ， 如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目 ， 直到2018年才全部开发完 ， 跨越时间长达25年 。
此外 ， 也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢 ， 尤其是该项目地下跟轨交11号线对接 ， 使得地下三层的工程量与难度较大；加之政府承诺的配套并没有打造起来 ， 如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走 ， 更别说变身为步行商业街 。
有业内则表示 ， 客观原因固然也有 ， 但是主观控制开发节奏才是主因 。
值得一提的是 ， 这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的 ， 新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为 ， 在港资们看来 ， 高周转、获取流动资金并不是他们追求的 ， 高利润才是更加核心的 。
“囤”了七年后 ， 2013年 ， “高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位 ， 并于当年6月下旬售罄 ， 收金26亿元 。 而后在2016年 ， 续推400个行政单位并很快售罄 ， 然后又加推了160个单位 ， 这一年合共实现销售33亿元 。
2019年5月 ， 在开盘前夕 ， 外媒报道称 ， 长实有计划出售上海真如项目权益 ， 项目总估值约200亿元 。 不过 ， 长实很快回应称 ， 公司经常有收到不同的出价建议 ， 但有建议不代表公司接受及会出售项目 。
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