买房子需要注意什么(购房需要什么条件)( 二 )
谁会因为要出城而在高铁上买房？即使生活在两个城市，高铁也是低频的交通方式，噪音和混乱的人流都会影响生活环境 。
与机场类似，现在大多数城市喜欢创造“面向港口的概念” 。但目前在中国，还没有以机场为中心的区域，房价也经得起调控 。
地铁不一样 。它是所有城市中最重要的出行方式 。如果以“3公里地铁”作为地铁房，全国有大量数据证明地铁房的价格远高于非地铁房，尤其是新增地铁，1公里以内的新房价格至少上涨26.49% 。
对于大部分刚需购房者来说，尽量选择地铁周边 。在城里买不起房，就得在郊区地铁周边买房 。保值没有问题 。
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教育，仅次于交通，位居第二 。
经过上半年的教育调控大风暴，直接打破了整个市场对学区房的预期 。
但是，学区房和学位房不一样 。所有有孩子的家庭都不希望孩子上好学校 。这个供求杠杆永远无法平衡 。
即使所有学校轮岗教师，也需要很长时间才能达到相同的教学水平，学生的影响很重要 。
所以，在我的理解里，头学区房会被拉下来，但中学区房依然是很多家长主动选择的对象 。换句话说，优质地段的学校价值是不能破坏的 。
在教育因素的选择上，小学教育排在第一位，其次是幼儿园和中学 。
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生命支持排名第三，价值顺序为:
综合医院、购物中心、便利店、休闲广场、公园、百货商店等 。
其实我对这个排名是有争议的 。
根据我多年的咨询经验，大家对商业的需求首先是生活设施层面，其次是广场和公园，最后是医院 。
商业是一个城市繁荣的体现 。开车去商场最好在10分钟以内，可以随时体验线下购物、娱乐、消费的乐趣，对生活幸福感的提升至关重要 。
每次出差，我基本都是预定大型商场周边的酒店，因为在这里，我能体会到一个城市的活力，日常所需能得到及时满足 。
RealData research的一个数据特别有意思，“盒子房” 。
意味着市场上盖着新鲜马的房子的受欢迎程度 。数据显示，箱式房间的便利指数比非箱式房间高20分 。
其次，广场和公园 。广场代表着老少咸宜的娱乐，而公园则是城市生态资源的占有 。
前段时间壳牌对北京473个公园做了一个调查，发现70%的公园房(1公里以内的公园)比非公园房贵很多 。
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很多人去售楼处，面对销售描述的一系列指标，一脸迷茫 。
那么社区规划最重要的是什么呢？
最重要的是绿化 。绿化率就是开发商愿意花多少钱在不赚钱的地方 。
如果一个推销员跟你谈房子，结果是10%是绿色的，那就算了 。这就是生活在一个大广场 。
另外还有车位，交通分流，容积率，大社区，小社区 。
不要买高容积率的，尤其是刚需房 。几十年后很容易变成贫民窟 。
在小区规模的选择上，不要买几十栋的大盘，也不要买只有几栋的小小区 。
太大了，没法管理，人口杂乱，物业跟不上 。如果太小，基本上没有社区支持 。
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户型选择，这是最简单也是最难的 。
据我所知，在过去40年的房地产中，能看懂户型的开发商少之又少 。不是他们没有能力，而是户型设计和收入之间存在博弈 。
人最重要的是采光和通风 。最好是坐北向南，其次是坐东向西 。不要买主卧客厅朝北的房子 。对于通风来说，带窗户的厨卫是最好的，其次是保证厨房的通风条件 。
然后就是入住率和空的比例问题 。很多人买房都不问住房率 。结果纸上的房子很大，他们住进去就特别小 。这是因为大部分面积是共享的 。而且有些户型设计不合理，造成大房间空之间的浪费，这是不应该的 。
最后，阳台、飘窗、露台或独立储物间是房子的附加值 。
总之户型的选择，第一采光通风，第二得房率，第三附加功能，最后是动线和静线是否分开 。
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这篇文章值得反复琢磨，每一部分都可以写成几万字的分析 。这里浓缩的是在每个人的头脑中构建一个“思维框架” 。
比如很多女同志买房子，房子的价值，不考虑地段和交通，这是不可取的，因为以后你换房子，就卖不出好价钱了 。
也有很多男同志盲目追求房子和公司的距离更短 。结果公司在郊区，他们跳槽的时候房子卖不出好价钱 。
买房，需要从经济角度选择，在众多因素中相互选择，达到与自己经济能力相匹配的上限 。
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