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房市场|北京顶级学区房降价400万没人买 9月至今成交不到5套( 二 )

集团化办学择校热西颐小学房市场北京二手房


“多校划片动摇了学区房的根本 。 在西城区 ， ‘一房一学籍’已成为过去式 ， 对于新购房群体而言 ， 由于其子女入学排位更靠后 ， 或将面临跨区调剂的风险 ， 这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创 。 ”合硕机构首席分析师郭毅告诉采访人员 。
在西城区严格执行多校划片后 ， 德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落 。 数据显示 ， 7月份 ， 西城区二手住宅房成交套数为949套 ， 较上月的1212套 ， 下调约21% 。
一名德胜片区的房产经理人对采访人员表示 ， 上半年 ， 西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套 ， 7月份以来 ， 受多校划片冲击 ， 德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩 。 8月份 ， 德胜片区成交二手房套数仅40套左右 。
在市场遇冷的同时 ， 房地产市场秩序整顿仍在继续 。 7月初 ， 西城区房管局表示 ， 为确保西城区教改政策的平稳执行 ， 区房管局约谈辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会 ， 并重申“严禁炒作学区房” 。
受教育、住房等政策影响 ， 西城核心学区的二手学区房价格出现明显降温 。 采访人员从多家德胜片区的房产中介门店处了解到 ， 以50平方米左右的一居室为例 ， 近两月 ， 德胜片区该类房源最低成交单价约在13万~15万元的区间 ， 而此前 ， 该片区同类房源最低成交单价为17万元以上 。 相比之下 ， 降幅超过10％ ， 且购房者的议价空间加大 ， 成交价往往低于挂牌价 。
伴随西城、海淀等“教育高地”热点学区房的价格回调 ， 北京二手房市场热度也进入下行通道 。 国家统计局公布的70城房价数据显示 ， 7、8两月 ， 北京二手房价格环比涨幅分别回落0.6和0.3个百分点 ， 结束此前领涨全国的状态 。
教师轮岗后 ， 买家观望情绪更甚
多校划片 ， 打破了房子和学区的对应关系；教师轮岗 ， 则通过淡化“名校”的概念 ， 进一步动摇了“顶级学区房”的价值 。
8月25日 ， 在北京市教育“双减”工作新闻发布会上 ， 北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍 ， 新的学期 ， 北京市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗；在城区完善学区（教育集团）改革 ， 实现学区（教育集团）全覆盖 ， 推进学区（教育集团）内校际间师资均衡配置和按需交流轮岗 。
21世纪教育研究院院长熊丙奇认为 ， 义务教育学校不均衡 ， 主要是师资不均衡 ， “如果（大面积、大比例推进校长教师交流轮岗）能切实落实 ， 将实现义务教育资源的均等化配置 ， 缩小学区内、区域内乃至全市范围内的学校办学质量差距 ， 消除学区房、学位房热 ， 缓解家长的择校焦虑 ， 整体提高学校教育质量 ， 减轻学生负担” 。
对于“教师轮岗消除学区房热”的观点 ， 郭毅进一步指出 ， 教师轮岗对教育格局的改变 ， 在楼市方面 ， 更多的是体现在改变市场预期上 。
一名孩子2023年幼升小、打算在西城区置换一套小户型学区房的家长告诉采访人员 ， 考虑到当前学区政策下 ， 单校没有保障、学位紧张程度仍在不断加剧 ， 对于购买学区房的心态 ， 已从“追求‘金德月’”最优学区转为“考虑入手广外、陶白等相对中等 ， 但学位充足”的学区 。
根据北京教育科学研究院测算 ， 到2023年 ， 北京将迎来小学学位需求高峰——108.2万个 。 若学位利用率为95％ ， 则2023年学位缺口为4.8万个 ， 小学缺口为50所 。 若学位利用率降低到90% ， 则2023年学位缺口为11.1万个 ， 小学缺口为115所 。
“西城区的学位缺口比海淀要大 ， 如果还紧盯‘金德月’没有太大意义 。 尤其是在今年西城区加大力度推行教师轮岗后 ， 关注广外等片区的家长明显增多 。 但教育政策调整下 ， 房价是不是仍有下行空间、教师轮岗效果如何 ， 都还不明朗 ， 像我一样仍在观望阶段的家长还有很多 。 ”上述家长称 。
市场有观点认为 ， 由于德胜、月坛学区的溢出效应 ， 叠加教师“大面积、大比例”轮岗后 ， 西城各学区间教学质量差距缩小 ， 如广外等曾经的西城房价洼地会被填平 。
但采访人员走访时发现 ， 近两个月以来 ， 在房价方面 ， 西城区除德胜、月坛片区出现房价大幅下降外 ， 核心区如金融街 ， 外围区如广外、陶白等 ， 其房价水平保持稳中有降 。
前述西城区链家某房产经理人告诉采访人员 ， 金融街“老破小”房源单价仍维持在15万~23万元/平方米 ， 仅是部分房源挤出了上半年的水分 。 这一方面是因为金融街覆盖如北师大附中、北师大附属实验中学、八中、四中等重点初中 ， 对口直升和派位的概率更高；另一方面 ， 也是因为该区去除学区属性 ， 其职住需求也较多 。


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