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|中国住房已过剩，老百姓仍买不起？国家老干部提2大“解决方案”

从1998年房改开始 ， 过去22年 ， 房地产市场经历了一个高速发展期 ， 不仅房价不断上涨 ， 住房总量也不断增加 。 但是 ， 关于到底建造了多少房子 ， 由于没有权威的官方数据给出答案 ， 所以一直是个谜 。 不过 ， 根据统计局的数据显示 ， 目前全国城镇人均住房面积已经达到40平米 ， 已经达到了发达国家水平 。 无独有偶 ， 经济学家任泽平也表示目前全国城镇存量房产大约为3.11亿套 ， 按照三、四口之家计算 ， 可以满足9-12亿人居住 ， 而目前全国城镇总人口才8.5亿 。
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因此 ， 基于这两组数据看 ， 我国的住房总量已经开始饱和了 ， 甚至出现了过剩 ， 而且绝大多数人也都拥有了属于自己的房子 。 可是 ， 事实真的如此吗？答案是否定的 。 根据最新发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示 ， 在目前的租住人群中 ， 有超过四分之一的青年租房3年以上 ， 超过一成的青年租房5年以上 ， 预计到2022年 ， 中国租赁人口将达到2.4亿 。 由此可见 ， 虽然住房总量已经饱和 ， 甚至过剩 ， 但仍旧有2.4亿年轻人没有买房 ， 或者说买不起房 ， 而是靠租房生活 。
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那么 ， 多余的房子都去了哪里？根据央行调查统计司的数据显示 ， 目前有两套住房的家庭占比为31% ，有三套及以上住房的家庭占比为10.5% ， 说白了 ， 有的家庭有好几套房子 ， 有的家庭一套都没有 ， 目前住房资源分布并不均衡 。 当然 ， 除了炒房客、囤房族以外 ， 一些实体企业也持有了大量的投资性房产 ， 这些因素都导致市场存在大量的空置房 。
关于住房空置率 ， 目前也没有官方数据 ， 但通过一些机构发布的调查报告 ， 可以了解大致的空置情形 。 据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示 ， 截至2017年我国城镇平均住房空置率为21.4% ， 空置房高达6500万套 。 笔者认为 ， 如今三年时间又过去了 ， 按照开发商的建房速度 ， 以及国人投资房产的热情 ， 空置率和空置套数大概率又上升了 ， 大量的住房资源被闲置和白白浪费 。
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01
住房总量过剩 ， 无房者依然买不起房 ， 这个问题如何解决呢？国务院参事、住建部原副部长仇保兴提供了两个解决方案 ， 让无房者拍手叫好 。 第一个解决方案就是征收空置税 。 仇保兴表示 ， 中国房屋空置率比较高 ， 像鄂尔多斯空置率高达70% ， 北京空置率也在10%～20% ， 但是根据国际经验来看 ， 一般推出空置税的国家 ， 住房空置率都在5%左右 。 因此 ， 他建议可以征收空置税 ， 而且他认为从长远的角度来说 ， 包括消费税、空置税 ， 这些肯定都会出台的 。
的确 ， 目前空置税在很多国家已经施行多年 ， 相对比较成熟了 ， 而且对空置房大都实施比较严厉的高压政策 。 比如 ， 法国规定房屋闲置的第一年 ， 业主要交纳房款10%的罚金 ， 第二年罚金增加为12.5%， 第三年则增加到15% ， 以此来类推 。 再比如 ， 在德国、瑞典等国家明确要求业主必须使空房子得到重新利用 ， 否则可能就要推倒那些无法出租 ， 也无人居住的房子 。
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笔者认为 ， 空置税出台 ， 对于炒房客、囤房族的影响最大 。 首先 ， 可以通过增加住房持有成本 ， 有效打击恶意囤房和投机炒房行为 ， 从而减少对房价上涨的推波助澜 ， 控制房价上涨的势头 。 其次 ， 可以迫使囤房族把多余的房子推向市场 ， 无论是用来出租还是出售 ， 都可以转变为有效的市场供应 ， 从而提高住房使用效率 ， 平衡市场供需关系 。 最后 ， 与“房住不炒”的定位一样 ， 可以保障自住型需求得到满足 ， 逐步实现居者有其屋 ， 促进房地产市场的健康发展 。
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02
除了征收空置税外 ， 仇保兴提出的另一个解决方案是将“共有产权住房”纳入保障房体系 ， 作为市场主体来供应 。 共有产权住房 ， 顾名思义 ， 就是由购房者个人和政府共同持有房屋产权的房子 ， 出资比例由双方自行确定 ， 等到购房者具备了一定的经济能力之后 ， 可以向政府“回购”另一部分产权 ， 变“共有”为“自有产权” 。
截至目前 ， 全国已有北京、上海、深圳、成都、济南、青岛、广州、珠海、合肥等城市陆续开始试点共有产权 。 就以北京为例 ， 根据北京日报的报道 ， 截至2020年9月30日 ， 北京共推出共有产权住房项目74个 ， 总房源数7.8万套 ， 其中总价为二、三百万元的小套型是共有产权房市场的主流 。 不难看出 ， 将共有产权纳入保障房体系 ， 对于中低收入者来说无疑是巨大的利好 。
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首先 ， 根据已经开始试点的城市来看 ， 购房者和政府可按7比3或者5比5的比例来出资购买 ， 使得购房者支付一部分资金就可以解决买房问题 ， 减轻了经济压力 。 其次 ， 共有产权房是政府通过招投标来对接开发商建房子 ， 这样就把原本开发商拿走的利润让渡给了购房者 ， 所以房价要比普通商品房更便宜 。 第三 ， 共有产权住房大量入市 ， 改善了商品房的供给结构 ， 可以通过分流商品房市场的需求 ， 缓解房价上涨的压力 。 最后 ， 由于共有产权房价相对较低 ， 再加上满5年才可上市转让 ， 所以几乎没有进行投机炒作的空间 。
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【|中国住房已过剩，老百姓仍买不起？国家老干部提2大“解决方案”】最后总结一下：征收空置税可以把空置、闲置的房子推向市场 ， 从而提高住房资源的利用率；发展共有产权满足了那些不愿意租房 ， 但又买不起房的“夹心层”群体的买房需求 。 实际上 ， 征收空置税、发展共有产权这两个方案都指向了一个共同的主题：实现人人住有所居 。
毕竟 ， 只有解决了年轻人的住房之忧 ， 实现了年轻人的安居梦想 ， 他们才会把更多的时间和精力投入到工作、创业、创新当中去 。 相信随着房地产长效机制的建立和房地产市场的不断发展完善 ， 未来住房问题将不再是问题 。


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