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地产|赴港上市首日股价一度破发，上坤地产负债率连降三年

观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/尹哲）11月17日 ， 上坤地产正式在港交所主板敲钟上市 。
地产|赴港上市首日股价一度破发，上坤地产负债率连降三年
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自上午9点30分开盘 ， 上坤地产股价一度破发 ， 最低每股2.22港元 ， 较发行价下跌2.63% 。 下午临近收盘 ， 上坤地产股价微涨 ， 最终报收2.3港元 ， 上涨0.88% ， 总市值46亿港元 。
值得一提的是 ， 11月16日 ， 上坤地产发布了招股结果及最终股票定价 ， 每股定价2.28港元 ， 预计将收取全球发售所得款项净额约为10.635亿港元 。
上坤地产表示 ， 此次募资所得款将有约60%或5.86亿港元将于上市后一年内用作开发现有物业项目（即宁波慈溪慈澜府、常州云峰及佛山上坤瀚湖四季）的建设成本；约30%或2.93亿港元将用于偿还项目开发的两笔现有计息银行及其他借款；约10%或9770万港元将用作一般营运资金用途 。
在股份配售最终结果上 ， 上坤地产香港公开发售认购不足、国际发售实现超额认购 。
具体来看 ， 共收到5256份香港公开发售有效申请 ， 认购4473.8万股香港发售股份 ， 相当于香港公开发售初步可供认购的5000万股香港发售股份总数的0.89倍 ， 仍有不小缺口 。
不过 ， 上坤地产国际发售股份获适度超额认购 ， 认购数目为国际发售初步可供认购发售股份总数的约1.99倍 。 重新分配后 ， 国际发售股份最终数目近4.55亿股 ， 占全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的约91.1% 。
深耕长三角
从3月30日首次交表到10月29日通过聆讯 ， 上坤地产跑完上市前置程序历时7个月左右 。 在此之前 ， 年内只有汇景控股、港龙中国地产、金辉控股三家通过聆讯并上市 ， 而相比前三家 ， 上坤无疑是地产界的"年轻人" 。
公开资料显示 ， 上坤地产2010年在上海成立 ， 不到11年间 ， 上坤地产在深耕长三角的同时 ， 将业务拓展至珠三角和中部核心经济区 ， 并成功打开资本世界大门 。
而在此之前 ， 上坤创始人朱静曾师从胡葆森 ， 在建业地产担任高管7年之久 ， 最高担任地产副总裁职位 。 因此 ， 不少人将上坤地产上市看成职业经理人创业的典型成果 。
而在规模上 ， 年轻的上坤地产已跻身百强房企之列 。 克而瑞统计数据显示 ， 2019年上坤地产实现全口径销售额221亿元 ， 权益销售额175亿元 ， 均位列内房企90位 。
截至2020年7月31日 ， 上坤地产在8个省市中的14个城市建立业务 ， 拥有49个处于不同开发阶段项目的物业 ， 总占地面积约180万平方米 ， 总土地储备约410万平方米 。
不过 ， 就营收数据而言 ， 上海仍是企业当之无愧的大本营 。 企业2017年、2018年及2019年以及2020年前4个月的物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%来自上海的物业项目 。
与其他中小房企一样 ， 由于上坤的布局过于集中 ， 很容易受到区域政策变动影响 。 企业在招股书中直言："我们的业务及前景很大程度上依赖并可能受到中国房地产市场状况的不利影响 ， 尤其是长三角经济区 。 "
两次申请上市 ， 大降负债
2020年筹备上市 ， 对于上坤而言 ， 不是一件简单的事 。
这一年 ， 正是整个房地产行业的转折之年 。 特别是"三道红线"骤然压顶 ， 剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项数据首次为房企健康与否提供了一个量化标准 ， 也标志着房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代 ， 彻底走向终结 。
而上坤地产作为百强房企新秀 ， 成立的十年间营收翻了约六倍 ， 负债高企也是必然的 。
招股书显示 ， 2017-2019年 ， 上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8% ， 虽然逐年下降 ， 但仍处在行业水平高位 。
并且 ， 上坤地产每年偿还计息借款的现金也非常庞大 ， 2017年、2018年及2019年 ， 上坤地产用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元 。 至2019年末 ， 企业现金短债比仅有0.82 。
或许正是由此 ， 今年3月30日 ， 上坤地产首次冲击港股IPO迟迟未果 ， 随后因招股书超过6个月显示为"失效"状态 。
而10月5日 ， 企业再次递表 ， 更新后的招股书显示 ， 企业截至今年4月底 ， 净负债率再次大幅下降至73.8% ， 已低于"三道红线"要求的100% 。
此外 ， 截至7月末 ， 上坤地产短期负债仅余20.04亿元 ， 现金短债比也由大幅增长至今年4月末的1.4倍 。
果不其然 ， 二次递表后不到一个月 ， 10月29日晚 ， 上坤地产顺利通过聆讯 。
不过 ， 为准备上市财报 ， 上坤地产并非毫无代价 。
首先 ， 在营业收入方面 ， 2017年、2018年、2019年 ， 上坤地产分别约为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元 ， 增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10% 。
其次 ， 在企业增速放缓的同时 ， 上坤地产非控股权益占比大幅增加 。 2017年、2018年、2019年 ， 上坤地产的权益总额分别约为6.38亿元、18.15亿元、27.63亿元 ， 其中非控股权益为1010.9万元、12亿元、19.03亿元 ， 占比从1.6%增至66.2%、68.9% 。 截至4月底 ， 上坤地产非控股股东权益占比达到69.8%的较高水平 。
与此同时 ， 上坤地产的净利润也被少数股东大量瓜分 。 2020年前4个月 ， 少数股东在净利润中的占比高达86.8% 。
有资深投行人士向观察者网指出 ， 非控股权益占比较高的背后 ， 说明企业合作的项目较多 ， 通过合作来撬动规模增长 ， 在增加资产规模、降低负债的同时 ， 也容易将项目负债表外化 。
他分析认为 ， 如今全行业都在强调"去杠杆" ， 对于千亿之下的房企来说无疑是个不小的挑战 。 若不考虑彻底转型 ， 从战略上而言 ， 快速扩张的道路已经不通 ， 企业一方面进行区域深耕战略 ， 寻求机会 ， 另一方面 ， 合作拿地、共同开发来分担风险 ， 也是一个不错的选择 。
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