还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年( 二 )

2008年，它是成交量率先提升，房价到2009年下半年之后才开始有一些提升
2016年，它是来自于全面性的提升，量价同时提升。上海房价最高那个点和成交量最高那个点都是在2016年
2020年，它的变化就在于它的价格走在成交量的前面
而2021年，我个人认为整个成交量上依然会维持2020年的标准，不会有特别大的逆转，但是因为高端市场率先回涌给到市场足够的信心，未来依旧是是价格走在成交量的前面
刚刚我们聊了一手房，聊了二手房，第三个聊土地，土地也是今年楼市信心的最重要的变化。

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上海今年的卖地量之所以能够达到最近6年的峰值，很关键的一点在于上海发展城镇化的同时，另一边在做旧城改造
今年北外滩之所以有很多的土地拍卖，也是因为拆迁完成，所以有更多的地。从本质意义上来讲，土地是可以循环开发的
当我们今年的土地出让量达到峰值，且很多地块来自于市中心的时候，很有可能未来两年的供应量也会是如此
大家可以把我刚才说的4个点串联起来看，当我们的改善性产品是目前市场的主流需求，当我们核心地段的供应量也是市场主流需求，当我们的二手房一直保持比较高位的时候，有足够的流动性……
那么这个市场是不是，价格走在量的前面？
我们从一个纯理性的角度来看，城市到了这个时间点，它在明年后年的供应结构和需求结构达成了匹配，而这个匹配是来自于中端跟高端的改善市场
这个节奏其实跟2008年是一模一样的
2008年土地供应量全在一城九镇，一城九镇的规划都是靠远郊地铁开发，供应了大量的刚需产品
当时人群结构是以首套为主，楼市的量是刚需在做托底，所以整个2008年2009年的成交量很厉害，但是房价没有本质性变化
2021年的市场不同，是改善的崛起以及改善会成为主流，这会极大的干扰这个市场原始运作，所以整个结构会有一些变化
如果我之前说的那一些都是对的，那么在2021年会有几个一定会出现的现象

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下面这张图是上海每个月的一手房供应套数和价格，可以从现在一手的供应结构去窥视明年市场上卖什么样的一手房，一手房的价格就是很重要的市场信心的表现

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上海一手房房价上涨有两种可能，一种是整体涨价；另外一种是个别高端楼盘开始入市，把整个价格拉高
今年5月份上海的中环在集中放量，不管是在前滩，还是在普陀，还是在市北，中环在放量，所以5月份的房价就比较高，但这个价格高是结构性的改变，它不是整体价格抬升
7、8、9、10月份房价出现明显下滑的一个重要原因，就是我们说郊区的供应量在增多，大量4万多的项目的供应量开始增多了，成交量还是很大。
第二个是一些比较贵的项目的预售证延期了
2019年市场从宏观面来看是比较健康的市场，它的供应量、房价、认筹量，不会有哄抢，也不会有日光，整个19年城市均价是维持在55000元/㎡左右
如果没有意外的话，未来11月12月的新房均价都会维持在55000元/㎡左右
明年开始，如果没有意外的话， 1月份跟2月份会有一些比较贵的项目集中性入市。然后到5月份批量开始
所以大家一定要对2021的前面三个月要有意识

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这是今年1~10月份，上海最热的一些板块。很明显，徐泾、前滩成为整个上海摇号最热的一些地方
2019年排名第一位的前滩， 2020年是第二，如果没有意外的话，徐泾会在2021年排到第二位，第一位一定是北外滩

还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年( 二 )

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