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新华每日电讯|业绩注水、花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多

不同机构排行榜“数据打架” ， 同一企业排名相差数十名
业绩注水花钱买榜 ， 房企排行榜“猫腻”多
花钱买榜已成为行业内公开的秘密 。 为了实现年度销售规模 ， 一些房企让总包单位、销售代理公司、合作单位等假签约 ， 有的甚至还直接花钱提高名次
房产排行榜乱象已困扰行业多年 ， 虚假的数据不仅误导广大购房者 ， 更容易给金融机构和决策部门提供错误信号 ， 不利于稳房价、稳预期
采访人员乌梦达、董建国、郭宇靖、孙飞
排名靠前的房企 ， 竟深陷债务危机？每隔一段时间 ， 都会有不同机构发布房企排行榜 。 新华每日电讯采访人员调查发现 ， 这些排行榜经常“数据打架” ， 甚至同一家企业在不同榜单的排名相差数十名 。
对于房企排行榜的真实性和准确性 ， 质疑声一直不绝于耳 。 有业内人士表示 ， 房产排行榜乱象已困扰行业多年 ， 虚假的数据不仅误导广大购房者 ， 更容易给金融机构和决策部门提供错误信号 ， 不利于稳房价、稳预期 。
榜单藏“猫腻” ， 数据注水多
目前 ， 房地产行业比较知名的榜单 ， 分别由易居企业集团下属的克而瑞研究中心、上海易居地产研究院、中国指数研究院、亿瀚智库等第三方机构发布 。
这些评测机构每隔一段时间 ， 都会从拿地、销售、净利润、负债和融资等不同角度 ， 对房企进行排名 。 采访人员将这些排行榜进行对比 ， 发现存在着较大差异 。
在中指控股、中国指数研究院联合发布的《2020中国房地产百强企业研究成果》榜单上 ， 近来屡屡抛售资产、债务缠身 ， 且被穆迪将评级展望由稳定调整至负面的泰禾集团 ， 名列第31位 。 在这一榜单中 ， 泰禾2017年排在27位 ， 2018年、2019年稳居第23位 。 而在上海易居房地产研究院、中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》中 ， 泰禾集团非但没有进入100强 ， 甚至在整个榜单中都难寻其踪影 。
和泰禾类似 ， 浙江佳源集团在中国指数研究院百强榜单上位居38位 ， 但在上海易居房地产研究院榜单上却消失了 。
此外 ， 在中国指数研究院今年的榜单上 ， 不少知名企业也都不见踪影 ， 如2019年销售额位居行业第8的新城控股地产、知名房企金地地产等 。
易居研究院发布的2018和2019房地产企业产品力排行榜中 ， 有的企业排名一年内发生巨大变化 。 如2018年50强榜单中 ， 并没有碧桂园 ， 而2019年这家企业排行突然暴涨至第19位 。
不同机构发布的榜单 ， 甚至同一机构不同年份的榜单 ， 为何存在明显差异？多位业内人士介绍说 ， 造成这一现象的原因 ， 一是房企给机构的数据不一样 ， 或存在数据注水 。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示 ， 部分房地产销售数据“虚胖” 。 比如故意强调数字较高的合同销售额 ， 对权益销售额比较淡化 ， 希望用更大的销售额数字 ， 提高企业的行业地位、影响力 。
更大的可能是 ， 房企与榜单发布机构存在咨询合作关系 ， 也就是常说的花钱买榜 。
事实上 ， 花钱买榜已成为行业内公开的秘密 。 朗诗集团董事长田明曾公开表示 ， 为了实现年度销售规模 ， 一些房企让总包单位、销售代理公司、合作单位等假签约 ， 有的甚至还直接花钱提高名次 。
在中原地产首席分析师张大伟看来 ， 排行榜是验证一家房企实力最直观的方式 ， 于是美化数据便成为行业公开的秘密 。 “房企通常会与第三方榜单发布机构进行合作 ， 合作费用关联到排名的高低 ， 从几十万到上千万不等 。 ”
某位参与到榜单运作的闽系房企品牌营销负责人向采访人员透露：“公司连续多年和相关的第三方机构有合作 。 中小型房企更看重榜单的排名 ， 合作费用都是百万起步 。 ”
事实上 ， 排行机构的权威性也早就存疑 。 2016年7月 ， 民政部公布第九批“离岸社团”“山寨社团”名单 ， 中国指数研究院的名字赫然在列 。 尽管如此 ， 多年来 ， 中国指数研究院仍每年发布榜单 。
排名是房企最好的广告
不规范的房企排名对普通购房者产生了误导 。 很多人认为企业排名好 ， 买房更放心 ， 但事实并非如此 。 泰禾集团今年不断被爆出深陷债务危机 ， 北京、上海、杭州多地项目停工 ， 一些业主一边租房 ， 一边还贷 ， 走上维权之路 。
另一方面 ， 业内人士认为 ， 除了带来曝光度和知名度 ， 榜单更重要的作用是为融资提供支撑 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 对房企来说 ， 夸大业绩一方面有利于展示公司实力 ， 另一方面也有利于企业融资 。
“不少金融机构 ， 只对100强房企或50强房企发放贷款 。 如果不在榜单之上 ， 企业利率成本可能就要抬升 ， 甚至无法得到融资 。 ”李宇嘉说 。
北京一家商业银行信贷部相关负责人告诉采访人员 ， 在从严调控房地产的背景下 ， 不少银行会要求融资的房企是百强 ， 这也推动了榜单造假的利益链条 。
“目前由于没有政府披露的排行榜 ， 市场只能依赖中介机构的发布” ， 张大伟说 ， 房企在境内金融机构融资、信用评级、海外发债 ， 都依赖第三方机构给出的排名 。
【新华每日电讯|业绩注水、花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多】“排名是房地产企业最好的广告 。 不管是房企引入合作方 ， 还是地方政府土地出让或项目招商引资 ， 都会看重排行榜 。 ”张大伟告诉采访人员 。
排行榜数据乱象带来诸多危害 。 李宇嘉认为 ， 人为抬高的房企业绩数据 ， 给金融市场、信用评级提供了错误的信号 ， 不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入 。
“当前房地产行业普遍面临着融资难题 ， 不少中小房地产企业存在一定程度的兑付危机 。 倘若资金链紧张的中小企业依靠买假排名包装融资 ， 很容易引发金融风险 。 ”张大伟说 。
去年 ， 上市房企中国奥园集团实际销售数据 ， 与机构排行榜估算的合同销售额存在一倍差距 ， 引发股价大跌 。 房企佳源集团2018年公布的销售额为201.8亿元 ， 但一些第三方榜单统计的数据却是875.5亿元 ， 600多亿元的差距让舆论质疑数据真实性 。
专家指出 ， 一些第三方机构大幅夸大开发商的各项数据 ， 容易人为制造房地产市场火爆局面 ， 不利于稳房价、稳预期 。
明知注水 ， 仍难以有效监管
多位房地产市场监管人士建议 ， 数据注水的歪风邪气影响行业健康发展 ， 要尽快出台举措加强监管 ， 规范第三方评估行业 。
在一些业内人士看来 ， 开发商销售数据统计的口径多元、混乱 ， 客观上给数据注水乱象提供空间 。 李宇嘉说 ， 比如销售既可以是流量金额 ， 也可以是权益金额 ， 既可以网签口径统计 ， 也可以开发商认购口径统计 ， 这都带来了统计口径的多元和混乱 。
同时 ， 相对于开发商合作层面的中介机构、研究机构的统计 ， 政府网签系统确认的销售数据相对滞后 。 “这就造成了明知数据注水 ， 监管部门仍难以有效监管 。 ”李宇嘉说 。
多位业内人建议 ， 规范榜单发布 ， 应剥离房企咨询业务与第三方发布机构的利益绑定 。
“从国际经验来看 ， 行业排行榜的主要发布者 ， 一般是具有公信力、公允的行业协会 ， 或龙头中介组织” ， 李宇嘉说 ， 但在国内 ， 由于行业诚信体系建设还不完善 ， 大家认可的、具有公信力的第三方评估组织比较少 。
他建议 ， 要加强行业自律建设 ， 培育有公信力的行业协会 ， 由他们来直接发布榜单 ， 或加强对业内第三方评估组织的监管 。
在张大伟看来 ， 要剥离咨询业务与排行榜发布业务的利益绑定 ， 健全企业诚信的评价、查询和服务系统 ， 加大失信成本力度 ， 对于市场主体和群众举报的违规发布 ， 加大惩戒的力度 。
还有专家建议 ， 应加大对造假房地产企业和榜单发布单位的处罚 ， 建议榜单可直接挂钩税务部门 ， 由各地税务部门按榜单数据调查房地产企业缴纳税收 。
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