年内成交高价地遭遇盈利难题，近三成地房比超75%
上半年土地市场在疫情之下逆势升温 ， 尤其是4月以来 ， 疫情缓解之后土地市场热情高涨 ， 高价地更是层出不穷 ， 热点城市更是“地王”频出 。二季度以来 ， 全国楼面价TOP50地块月度成交分布来看 ， 4月达到峰值为12幅 ， 受“三条红线”政策和优质地块减少的影响 ， 9月份高价地数量创下二季度以来新低 ， 仅有3幅 。 从城市分布来看 ， TOP50高价地均位于京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市 ， 其中长三角占比达6成 。根据CRIC最新数据测算 ， 近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧 ， 楼面价TOP50中近半数或面临亏损 ， 超三成高价地地房比超75% 。未来两个月仍是城市推地高峰期 ， 供应将明显放量 ， 但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下 ， 土地市场将延续“降温”趋势 。01“三条红线”后高价地数量锐减就楼板价TOP50地块月度成交分布来看 ， 在4月达到12幅的高峰值之后 ， 5、6月高地价数量逐渐减少 。7月份高价地数量稍有增加 ， 但受“三条红线”政策和优质地块减少的影响 ， 房企拍地积极性降低 ， 9月份高价地数量创下二季度以来新低 ， 仅有3幅 。10月优质地块扎堆入市下 ， 高价地成交数量有所回升 ， 以上海、广州最为典型 ， 10月份静安、杨浦、浦东北蔡等内中环区域均有优质宅地出让 ， 起拍楼板价均超4万元/平方米 。 宅地供应向来稀缺的广州中心城区海珠区也在10月成交了2幅优质宅地 ， 成交楼板价均在3万元/平方米以上 。图：二季度以来楼板价TOP50地块按月分布情况（单位：幅）
数据来源：CRIC03九成高价地地价上扬高价地价格变动情况来看 ， 将二季度以来成交的楼板价TOP50地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价对比 ， 超九成高价地楼板价较之前均有上涨 ， 八成地块楼板价涨幅超过10% ， 涨幅较高的多位于京、沪供地稀缺的核心板块 。TOP50高价地中 ， 仅有3幅地楼板价较周边同类地块价格下降 ， 降幅均在20%以内 。具体来看 ， 三幅地均位于京、沪远郊区 ， 由于配套不及中心城区核心板块 ， 因此房企竞拍积极度相对较低 ， 典型如北京大兴西红门镇B1-05-(3)地块 ， 虽然被首开+龙湖以37.4亿元竞得 ， 但溢价率仅有3.03% ， 楼面价约39505元/平方米 ， 较2018年底中铁竞得的丰台区花乡白盆窑村地块楼板价44138元/平方米的价格下降了10% 。表：典型高价地较其周边同类地块价格变动情况(元/平方米)
数据来源：CRIC尽管整体盈利预期堪忧 ， 但依然有少部分高价地盈利预期颇丰 。典型如龙光在5月初拿下的广州白云区黄石街江夏村地块 ， 折合楼面价为43144元/平方米 ， 其周边在售的首开龙湖·天奕销售均价约为8.5万元/平方米 ， 参考这一价格来看 ， 地房比仅有51% ， 房地差超4万元/平方米 ， 有较大的盈利空间 。考虑到接下来两个月是城市推地高峰期 ， 虽然接下来的供应将会显著增加 ， 但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下 ， 土地市场将延续“降温”的趋势 ， 并且近期优质地块供应占比减少的趋势越发显现 ， 优质集中供地潮已经退去 ， 建议年末紧抓广州、深圳等优质地块拿地机遇 。预计高热地块数量将进一步减少 ， 并进一步向深圳、广州等少数热点城市集中 。 对于财务指标健康、现金流充裕的规模房企来说 ， 在土拍热度进一步回落的情况下 ， 将迎来优质土储补仓的时机 。值得注意的是 ， 优质地块将备受房企推崇 ， 地价再被追高的可能性极大 ， 建议房企要仔细测算拿地成本 ， 避免遭遇后期利润空间或现金流不足的风险 。
推荐阅读
- 饲料年内第8次涨价潮来了！多只股市盈率不足10倍
- 餐饮|10月份餐饮收入增速年内首次转正 报复性吃喝来了？
- 故宫|6人高价倒卖故宫博物院展览入场票证，被北京警方刑拘
- 套路满满！动辄几千万的直播成交额可能是刷的
- 英国智库：5年内俄罗斯会从中国引进战斗机技术
- 天猫双十一总成交额达4982亿如何解读今年的增幅
- 多地公安出手：这些人5年内禁用支付宝和微信支付
- 阳光报-阳光网|出租车司机醉驾被查 驾照被吊销 十年内不得重新申领
- 光明网|终究是错付了！小伙备战2月迎双11仅成交4单
- 天猫双十一11天成交4982亿