什么样|深圳需要什么样的住房？
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前海今天卖了第四块住宅用地 ， 建面13万平米 ， 由华润置地、金地组成的一个超级联合体拿下 ， 地价81亿多 ， 配建人才房2.84万平米（占总建面近22%） ， 折算可售楼面价8.16万/平米 ， 执行90·70政策 ， 毛坯限价10.7万元/平米 ， 限售3年 。
之前前海卖了两块地 ， 5月份的一块建面18.36万平米 ， 龙光以总价115.9亿拿下 ， 配建人才住房4.076万平米 ， 折算可售楼面价8.3万/平 ， 执行90·70政策 ， 毛坯限价10.71万元/平米 ， 限售3年 。
再之前一块是2019年12月 ， 天健以38.9亿竞得 ， 建面6.72万平米 ， 配建6000平米人才住房 ， 可售楼面价7.2万/平 ， 执行90·70政策 ， 毛坯限价9.9万/平 ， 限售3年 。
可以说 ， 前海这3块地是深圳调控政策的“集大成者” ， 这些年所有的调控都集中到了前海 。
政府的意图我想很明显 ， 在前海这个“最特殊”的地方 ， 不希望看到房价太贵 ， 更不希望引起舆论的什么非议 。
但我认为 ， 在前海这三块地上所执行的政策 ， 其实是折射出深圳现行的房地产政策 ， 是有必要进行检讨和调整的 。 大概来说 ， 除了限售还勉强可以说得过去 ， 像90·70、毛坯限价 ， 我认为在一些豪宅区域都可以不执行；而像配建的人才住房 ， 深圳则更应该做出调整 。
首先 ， 深圳需要什么样的住房？这是应该被严肃回答的问题 。
答案非常简单：平价住房 ， 或者叫可支付住房 。 我们经常会使用房价收入比来判断一个城市的房价泡沫度 ， 这个指标是非常有用的 ， 但是目的错了 。 房价收入比不是判断房价泡沫大小的 ， 而是客观呈现一地房价的可负担性的 。 可负担性高不一定房价泡沫就低 ， 比如鹤岗的可负担性高 ， 显然房价的支撑力远不如深圳 。
深圳房价的可负担性太低了 ， 年轻人买不起 ， 能买得起的 ， 都不是一般人 。 造成这个问题的原因 ， 错综复杂 ， 也难以归咎于某一方 。 但是要去着手处理 ， 让年轻人有希望 ， 那就要多去增加平价住房的供应 。
那么 ， 在前海卖的这些住宅 ， 就是限价到不超过10万/平米 ， 也显然不能叫是平价住宅 ， 都是豪宅 。 对于这类的住宅 ， 限制它的价格、户型 ， 并不能让年轻人变得更有希望 ， 跟他们没有关系 。 反而因为价格信号的扭曲、面积段的错配 ， 会让需要得到高端住宅的富有人群 ， 需求不能被满足 ， 从而又加剧了豪宅价格的上升压力 。 最终 ， 这些房子 ， 反而更进一步成了国家不提倡的“投资品” 。
一个城市 ， 一个超级城市 ， 一定会有一些地方的房价很贵 。 因为这个城市创造了非常多的财富 ， 那些财富要有流向 ， 富人们想要更好的居住条件 ， 这是在哪里都打不掉的 。 但这些地方 ， 只能是极少数人才能负担的 ， 并不多 ， 因此也不需要去限制它的户型 ， 限制它的价格 。 如果政府不想房价数字太难看或者增大金融风险 ， 那可以通过提高首付成数、增加税收来控制它 。 但总之 ， 没有必要在高档住房上面 ， 花太多的力气 ， 那不是政府管理房地产的重点 。
像前海这个地方 ， 政府规划的投资规模高达4000亿 ， 定位要做深圳新的“城市中心” ， 又只在最近2年里才第一次调整方案在前海批出了有限的几块住宅用地……这些难道不是注定了前海的房价会非常昂贵吗？完全没有必要把这些昂贵的地方 ， 弄一堆刚需户型 ， 就为了正确 。
其次 ， 配建的人才住房是可支付住宅吗？
在高档商品房项目里搭配一些平价社会住宅 ， 是一个国际通行做法 。 对它的评价 ， 仁者见仁智者见智 。 从好的方面讲 ， 可以营造一个“混居”的生活方式 ， 更有利于不同阶层人群之间的交流 。 从弊端的角度看 ， 的确给后期管理带来很大的困难 ， 事实上也似乎没有看到有什么显而易见的帮助 。
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