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|宅基地能否继承？发证是否意味着可以交易？为你盘点老家宅基地相关的热点问题

11月11日上午 ， 中牟县不动产登记部门颁出的194本农村房屋不动产登记证书 ， 开启了河南农村房屋确权发证的又一全新模式 。
与此前河南部分地市发出的农村房屋不动产登记证书有所不同的是 ， 中牟县在农村房屋登记发证工作中 ， 采取了“权籍调查成果验收后再发证”的新模式 ， 有业内人士指出 ， 这一模式将极大提高农村房屋登记发证工作的准确性 ， 有效提升后续发证效率 。
自不动产统一登记制度全面推行以来 ， 农村房屋登记始终是很多人关注的问题 。 对此 ， 本报也针对部分与宅基地相关的热点问题 ， 向河南省不动产登记部门负责人进行了采访 。
194本不动产登记证书开启农村房屋登记发证新模式
“俺不会说恁多‘排场话’ ， 拿住这个本儿就是觉得心里怪踏实 。 ”11月11日上午 ， 中牟县刁家乡白家村2组村民白五海这样对采访人员说 。
当天上午 ， 该村194户村民与白五海一样 ， 领到了自己家农村房屋的不动产登记证书 。
【|宅基地能否继承？发证是否意味着可以交易？为你盘点老家宅基地相关的热点问题】2017年 ， 河南省不动产统一登记制度建设联席会议办公室下发通知 ， 提出计划在3年内完成河南农村房屋不动产登记工作 ， 而最近两年 ， 河南也已有部分地市陆续开始为农村房屋发放不动产登记证书 。
那么 ， 为何称中牟县的做法是一种全新模式呢？
中牟县自然资源和规划局局长刘国胜介绍说 ， 与大家相对熟悉的城市住宅类不动产登记工作相类似 ， 农村房屋在进行合法登记前 ， 必须要通过权籍调查工作厘清该房屋的合法权属来源、界址、归属等工作 ， 而本次中牟县在该项工作中与其他地市的最大区别也在于此 。
据了解 ， 权籍调查工作的目的 ， 是确定不动产权属、现状 ， 实现房地信息挂接 。 如果把登记工作比作给一个人办理档案手续的话 ， 权籍调查就好比是在搞明白他的性别、年龄、学历等问题 。
“此前已经发证的地市所采取的模式是‘一边权籍调查 ， 一边发证’ ， 而中牟县的做法是 ， 完成所有农村房屋的权籍调查 ， 且成果通过了省级不动产登记部门验收后 ， 再统一发证 。 ”刘国胜表示 ， 这一工作模式变化也将使登记结果更加准确、后续发证效率更加高效 。
河南房地一体宅基地权籍调查进度已近94%
从2017年起提出河南农村房屋登记的“3年计划” ， 到2020年计划实现农村不动产登记进入日常管理 ， 实现不动产登记全覆盖 ， 河南农村房屋登记工作已近收官阶段 。
与此前长期存在的房屋、土地分散登记有所不同的是 ， 为农村房屋颁发不动产登记证书 ， 也需将农村房屋与其所占土地的相关信息进行套合 ， 并最终颁发出“房地一体”的农村房屋不动产登记证书 。
据了解 ， 截至2020年10月底 ， 河南全省157个县（市、区） ， 已完成房地一体权籍调查的宅基地宗地20257844宗 ， 占宅基地总数的93.52% ， 集体建设用地宗地123214宗 ， 占集体建设用地总数的91.67% 。
此外 ， 目前河南已有19个县（市、区）的县级农村不动产登记权籍调查成果通过省级验收 。 通过不动产登记信息管理基础平台发放不动产权属证书的宅基地47758宗 ， 集体建设用地23647宗 。
释疑农村房屋登记您所关心的那些问题
问题1:为宅基地、村集体建设用地确权发证 ， 是否意味着它们将来可以上市交易？
“农村房屋登记工作主要有两个重大意义 ， 首先可借助此次登记 ， 厘清农村长期存在权属争议、相关权属来源材料欠缺的农房归属问题 。 其次 ， 便是为下一步农村产权制度改革奠定了基础 。 ”河南省自然资源确权登记局相关负责人介绍说 ， 这是一项基础性很强的工作 。 通过确权登记发证 ， 可以明确农村房屋、宅基地的产权归属 ， 更好地保护农民的权益 。
此外 ， 上述相关负责人也表示 ， 按照现行法律法规的要求 ， 宅基地目前尚不具备抵押、交易的功能 。 未来是否具备这些功能 ， 需要未来颁布的法律法规作出进一步的明确 ， 但农村房屋登记工作可以为下一步进行的改革提供相应的基础 。
“无论未来会有怎样的政策调整 ， 民间所猜想的抵押、交易之前提一定是确定权属 ， 首先要把‘是谁的’明确下来 ， 才会有其他可能 。 ”
问题2:宅基地能否继承？
例：老家中的老宅子为父母所有 ， 如今父母已经去世 ， 能否通过继承的方式获得宅基地的使用权呢？
据了解 ， 按照我国相关法律的规定 ， 宅基地的所有权属集体所有 ， 个人通过继承的方式获得使用权缺乏相应规定 ， 但在现实中 ， 个人可以通过继承房屋从而获得宅基地使用权 。
问题3:想继承房屋应该如何办理？
例：老家中的老宅子为父母所有 ， 如今父母已经去世 ， 怎样办理房屋继承？
省自然资源确权登记局相关负责人表示 ， 在农村房屋登记工作中 ， 确权的核心点在于房屋还是否存在 。 对于房屋尚存、用地状况没有发生改变的情况 ， 如房屋所有人已经去世 ， 其继承人应当先前往房屋所在村、乡镇等相关部门确认产权信息 ， 在办理了继承等相关手续后 ， 再进行确权登记 。
问题4:因参军、求学等原因离开农村 ， 但老家依然有宅基地的情况怎样办理确权登记？
省自然资源确权登记局相关负责人介绍说 ， 根据原国土资源部关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知 ， 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地 ， 房屋产权没有变化的 ， 可依法确定其集体土地建设用地使用权 。 但如果房屋拆除后没有批准重建的 ， 土地使用权则由集体收回 。
问题5:为何不同地区宅基地的大小会存在差异？是否有相对统一的标准？
疑问：为何我家的宅基地面积为“两分”而一些同事、朋友在其他地区的宅基地面积大小为“两分半”甚至“三分”？
省自然资源确权登记局相关负责人说 ， 根据1982年国务院所颁布的《村镇建房用地管理条例》及后续河南省配套出台的《河南省村镇建房用地管理实施办法》的要求 ， 我省在制定宅基地面积大小时 ， 根据其所在地的地貌、资源禀赋等个体情况 ， 将常见的宅基地面积大小划分为了二分、二分半、三分、三分半等规格 ， 但要求最多平均每户用地不得超过三分半 。 且各县、市要根据限额规定 ， 结合当地人均耕地、家庭副业、民族习惯、计划生育等情况 ， 具体规定社员宅基地面积标准 ， 并报上一级人民政府备案 。
问题6:如果老家宅基地上的房子已经出现破损而导致不能居住的 ， 是否能够在权籍调查时被调查、记录？
对此问题 ， 省自然资源确权登记局相关负责人明确表示 ， “房屋质量与产权并无直接关系” ， 在农房登记工作中 ， 不动产登记部门也将依照“全面调查、依法登记”的原则进行办理 ， 这也就意味着 ， 无论农房现状质量如何 ， 在权籍调查中都需如实记载 ， 后根据相关法律法规的要求依法进行登记 。
问题7:在现实中 ， 不少农村宅基地都存在“超占”的情况 ， 在确权登记时怎么处理？
对此问题 ， 省自然资源确权登记局相关负责人表示 ， 所谓“超占”是指实际占有宅基地的面积 ， 超过了当地人民政府所规定面积的情况 。
对于“超占”行为的处理 ， 不动产登记部门将按照“尊重历史、依法依规”的原则 ， 大致可参照3个不同的时间段进行处理 。 首先 ， 如宅基地“超占”发生在1982年之前 ， 且用地状况至今没有发生变化的 ， 则按现状进行登记 。 如宅基地“超占”发生在1982年至1986年 ， 即《中华人民共和国土地管理法》实施（1987年1月1日）前的 ， 需要宅基地使用人按照当时的规定进行处理后 ， 凭相关处理证明 ， 按现状进行登记 。 如宅基地“超占”发生在1986年之后 ， 不动产登记部门则将按照已生效的相关法律法规依法办理 。
问题8:为农村房屋、宅基地办理不动产登记收费吗？
按照我省农村房屋登记工作的要求 ， 对于农村权籍调查不得收费 ， 不得增加农民负担 。 省自然资源确权登记局相关负责人介绍说 ， 对于登记工作的收费标准 ， 国家相关政策明确规定 ， 对于申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的 ， 只收取不动产权属证书工本费 ， 每本证书10元 。


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