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第一财经|降温！土地市场高温不再，区域及城市分化显著

进入10月后 ， “谨慎”成了土地市场的新名词 。
数据显示 ， 10月份的全国土地市场呈现出全多维度的降温态势 。 土地成交量明显下滑 ， 成交单价下降 ， 土地平均溢价率降至半年以来的历史低位 ， 流拍现象增多 。 城市及企业间的投资分歧越发显著 ， 凉秋之下 ， 资金充裕的房企逐渐显现出较强的“御寒”能力 ， 快速发展的城市也更突显出“聚热”效应 。
“黄”“绿”和中小房企的机会期
中指研究院数据显示 ， 50家代表房企中 ， 有39家房企10月拿地金额较前9个月的均值出现下滑 。在7月、8月和9月 ， 当月拿地金额低于此前均值的房企数量依次为24家、31家和32家 ， 越来越多的房企开始放慢拿地节奏 。 且从整体来看 ， 50家代表房企10月份拿地总额的环比增速为今年以来的最低值 ， 降幅接近50% 。
在整体节奏放缓的趋势下 ， 个别房企正在加速拿地 。 建业地产(00832.HK)10月的拿地额占前10月总额的30%以上 ， 合景泰富(01813.HK)和华发股份(600325.SH)的拿地额占比为20%以上 。
【第一财经|降温！土地市场高温不再，区域及城市分化显著】从头部房企的排名来看 ， 万科(000002.SZ)从今年上半年的拿地金额第17名、拿地面积第10名 ， 一路上升至拿地金额、面积均位列第6名；融创中国(01918.HK)则在9月后终于挤入拿地面积前10的行列 。 中国恒大(03333.HK)稳坐金额、面积榜单前三 ， 且在粤港澳大湾区和中西部地区拿地尤为积极 ， 是该两大区域内拿地金额和面积最大的房企 。 万科、中海地产(00688.HK)、绿城中国(03900.HK)多点布局 ， 分别在3个城市的前10月拿地榜单中位列前10 。
头部房企在拿地金额和面积的集中度上出现同环比的大幅提升 ， 资源优势进一步显现 。 同策研究院最新报告显示 ， TOP20房企10月份的拿地金额和拿地面积集中度分别为82.24%和83.45% ， 相较于9月提升了1.8和6.1个百分点 。 同策研究院认为 ， 集中度的显著提升主要是由于“三道红线”政策发布后 ， 资金相对充裕的大型房企 ， 尤其是国企 ， 在融资和土地市场上体现出更明显的优势 。
根据此前出台的“三线四色”融资新规 ， 风险较高的“红档”、“橙档”两区的房企拿地明显变得更为保守；而风险相对较低的“黄档”和“绿档”房企 ， 在拿地上似乎更有冲劲 。 今年前十个月拿地金额排名前10的房企中有7家企业为“黄档”或“绿档” 。 比如“黄档”碧桂园在一天内以总价12.84亿元拿下三个城市的地块 。 “黄档”中南建设全资附属公司杭州翰远在10月底以7.39亿元竞得一宗湖州宅地 ， 竞价经89轮 ， 溢价率为63.86% ， 远高于此前同区域土地溢价率 。 “绿档”中海发展在119轮竞价后以封顶价拿下一宗东莞商住地 ， 溢价率为48.03% 。
同时 ， 企业拿地整体谨慎的态势 ， 也为中小型房企和本土房企提供了更大的参与空间 。 一周前 ， 汾湖高新区的一宗商住用地被金地商置(00535.HK)以底价成交 ， 另一宗住宅地块被杭州新天地集团拍得 ， 溢价率为4.28% 。 同期 ， 烟台市的两宗地块分别被本土房企飞龙集团和金象泰竞得 ， 此前相关板块的主要玩家多为头部房企 。 青岛本土房企海信地产和天一仁和也以4.46亿元的总价竞得3宗地块 ， 成为10月份青岛土地市场的拿地大户 。
有业内人士对第一财经表示 ， 企业拿地热度的分化与自身的财务压力高度相关 ， 大型房企的土地储备较为丰富 ， 加上财务追求健康 ， 开始从规模导向转向利润导向 ， 因此整体趋向谨慎态度 ， 客观上确实为中小型企业提供了一定空间 。
城市间土拍市场温差加剧
10月以来 ， 各线城市的土地成交规模均进入降温状态 ， 导致全国300城土地成交规模和价格均出现10%左右的环比降幅 。
其中 ， 二线城市的成交量价显著下滑 ， 住宅用地成交面积环比减少21.8% ， 楼面价大幅下降至每平米5000元以下；商办用地成交量有所提升 ， 但楼面价再次回落至低位 。 在一线城市宅地溢价率明显回升的同时 ， 二线及三四线城市宅地溢价率均出现下滑 ， 二线城市溢价率更达到今年以来月度平均溢价率的最低点 。


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