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楼市探盘|租赁市场乱象能否迎刃而解( 二 )


王艳辉：我认为其中很多规定立足于租赁市场中存在的现实问题 ， 精准解决了租赁双方的很多难题 。
例如 ， “出租人应当为承租人提供必要的居住空间 ， 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间 ， 不得出租用于居住” 。 这就保障了承租人的居住条件 ， 也能够有效打击群租等不规范行为 。
还有第一次统一明确“住房租赁合同网签备案 ， 不得收取任何费用”“承租人可以持住房租赁合同 ， 按照有关规定申领居住证等 ， 依法享受基本公共服务和便利” 。 在北京、上海等大城市办理居住证一般要求提供经过网签备案的租赁合同 ， 但是往往出租方会以可能会被收取费用等借口推脱或拒不配合办理 。 该条例出台后 ， 将保障承租人的合法权益 ， 为承租人办理相关手续提供法律依据 。
其中最大的亮点就是 ， 对于租赁市场各方的法律责任进行了明确规范 。 以往很多问题发生后往往面临无法可依或者法律规定不明确无法确认法律责任的问题 。 司法机关根据自由裁量的原则对一类问题可能会作出差距较大的裁判 。 如果该条例出台 ， 则将对租赁关系中各类主体的法律责任进行明确规定 ， 不仅可以对各方起到警戒作用 ， 在问题发生后也可以按照规定承担相应的法律责任 。
我认为 ， 最值得关注的地方应当是对于租赁企业的规范 。 近年来“长租公寓”爆发的问题越来越严重 ， 甚至成为继P2P后受害者人数最多的金融案件 。 针对这个现象 ， 国家及时发布征求意见稿 ， 对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任均进行明确规范 ， 将制止租赁乱象、引导行业健康发展 。
条例出台后 ， 将有利于保障出租方和承租方的合法权益 ， 同时将规范居间行业和房屋租赁企业的行为 ， 有利于整治租赁市场乱象 。
03
标准划分尚待明晰
实施细则亟须明确
采访人员：您对《住房租赁条例(征求意见稿)》是否有修改意见？
韩英伟：第一 ， 应对居住空间的标准划分更明晰化；第二 ， 明确各地方对条例的实施细则和监管措施细则；第三 ， 在租房市场中 ， 租客一般处于弱势群体 ， 难以对租房公司的违法行为进行举证 。 为保障租客合理权益 ， 可对此类纠纷案件采取举证责任倒置 ， 发生争议时 ， 由住房租赁公司主动承担举证责任 。
秦兵：所有的房屋租赁 ， 至少应该强调三个方向的问题 。 第一 ， 保护承租人；第二 ， 保护次租人（承租人租房后又将房子转租）；第三 ， 现代社会上 ， 怎么样限制在租赁市场里大企业的垄断性地位 ， 或是因为大企业滥用信息优势导致的对具体承租人和次租人权利的伤害 。 承租人和次租人一方面面对房东的优势 ， 一方面面对大企业的优势 ， 在这种情况下 ， 怎么样保护承租人的财产权、隐私权等 ， 这些比较重要 。
征求意见稿中最大的亮点是规定“未经承租人同意 ， 出租人不得擅自进入租赁住房” 。 不过也有些缺点 ， 比如 ， 要是出租人擅自进入租赁住房内怎么办 。
以道路交通安全法为例 ， 规定不能压白线 ， 不能闯红灯 ， 并且对违反此类行为的后果规定得非常细致 。 但是此次征求意见稿只是说明了一个原则 ， 即“出租人不得擅自进入租赁住房” ， 没有说明如果进去了该怎么办的问题 。


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