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物业股|物业股观察③｜ 一头股价动荡，一头增持回购：物业进入“后高光时刻”

 
物业股|物业股观察③｜ 一头股价动荡，一头增持回购：物业进入“后高光时刻”
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高光时刻过后 ， 物业股呈现出一副新面貌 。
一边是物业股动荡且新上市物企出现破发现象 。 比如 ， 十月的最后一个交易日 ， 世茂服务与合景悠活在联交所上市 ， 但前者挂平后者破发 。 上市破发不是一个好现象 ， 世贸服务也是尾盘的拉升才导致挂平 ， 交易时间内也是绿色居多 。 更严重的是当天30家上市物业公司股价下跌 。
一边是 ， 从九月份以来 ， 多家物业公司管理层开始增持回购股票 ， 似乎在有意稳定股价 ， 增强市场信心 。
股价下跌与三条红线时间吻合
今年元旦后 ， 物业股在资本市场上表现亮眼 ， 虽有回调 ， 但不影响其板块上涨强于大盘的大趋势 ， 导致其变成了集中上市的风口 。 当下有八家市值超过百亿元的物业上市公司 ， 碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、中海物业和新城悦服务 ， 其中碧桂园服务超过了千亿 。
从股价上看 ， 碧桂园服务在2020年第一个交易日收盘价为26.05元 ， 今年高峰为56.5元 ， 在发稿日仍为49.85元 ， 较年初上涨了91.36% 。 中海物业从年初的4.92元上涨到了9.36元 ， 回调到了5.5元 ， 较年初上涨了10.54% 。
在A股的招商积余也经历了同样的波动 ， 股价从年初的18.66元来到了巅峰的38.8元 。 近日又下跌到了25.41元 ， 较年初上涨了36.17% 。
总体趋势上 ， 物业股都是快速增长 ， 然后下跌 。 而下跌的时间节点与“三条红线”出现的时间大致相同 。 合景悠活和世茂服务 ， 截至发稿时两者都还处于破发状态 。
物业上市潮为何还在继续？股价为何又出现先涨后跌的情况？
业内人士表示 ， 物业管理公司通常背后都有着一家开发商 ， 而三条红线限制住了公司的融资情况 ， 并强制要求去杠杆 ， 分拆新业务也是一种去杠杆的方法 。 物业分拆上市仍在继续 。
中信证券研报指出 ， 部分开发商无论物管板块是否已经准备好独立运营 ， 都急于上市募集资金 。 通过股权融资的方式补充权益 ， 将会显著改善企业杠杆水平 ， 尤其是资产负债率和净负债率 。
2020 年四季度 ， 物业管理公司 iPO 融资规模 ， 预计远远超过 2020 年前三季度的总和 。 由于担心融资抽血 ， 物业管理板块大幅调整 ， 个别大公司距离最高点回撤超过 40% 。
而由于物业股的较高市盈率 ， 未上市的物业管理公司都在心中给了自己一个较高的估值 ， 直接体现的就是偏高的招股价 。
比如 ， 世茂服务招股价为16.6港元 ， 市盈率为64.75 ， 合景悠活招股价为7.89港元 ， 市盈率为63.06 。 而物业板块中的龙头股 ， 碧桂园服务市盈率为56.85 ， 保利物业为49.04 。 中小物业股市盈率则更低 ， 建设新生活为25.87 ， 金融街(000402,股吧)物业为22.2 。 两者的市盈率甚至超过了龙头股 。
集体下跌的背后原因
而对于股价下跌的现象 ， 有分析师举例表示：“保利物业和碧桂园服务两年前上市定招股价时市盈率仅为20多倍 ， 后来股价慢慢涨上来 ， 市盈率才达到现在的水平 。 世茂股份(600823,股吧)一上来定价就奇高 ， 不破发才怪 。 ”物业管理公司并不稀缺且同质化程度较高 ， 此前由于板块可投资标的稀缺 ， 导致了物业管理公司的高市盈率 。
不过 ， 中信证券(600030,股吧)研报指出 ， 中国物业管理公司并不稀缺 ， 物业管理公司的同质化程度较高 。 过去只是板块缺乏可投资标的 。 但新股的大量上市改变了投资者的看法 ， 毕竟四季度上市的比前三个季度总和还要多 。
同时 ， 不仅是IPO 的物业管理公司需要资本市场的资金变现估值 ， 连作为被并购标的的中小公司也动辄索取15倍甚至20倍PE的估值 ， 而并购方又试图从资本市场融资 。
也有观点认为 ， 从宏观角度看 ， 股票市场的整体资金都在被吸走 ， 能够投资到股市的资金显著减少 ， 流入物业的就更少了 。


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