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要避免烂尾楼的民生之痛，取消商品房预售制度

2020-11-05 16:53 来源:金乌财经原始标题：半月谈：要避免烂尾楼的民生之痛 ， 取消商品房预售制度势在必行要避免烂尾楼的民生之痛，取消商品房预售制度
半月谈评论员 毛振华一步一挪 ， 爬上十几楼已经满身是汗；在四面透风、裸露砖墙的屋子里 ， 用水桶打水 ， 点燃柴火做饭；夜幕降临 ， 只能靠微弱的烛光照明……这样的情景并非发生在穷乡僻壤 ， 此时此刻就在众多城市被人遗忘的角落——烂尾楼里频频上演 。 一家人花费穷其一生的积蓄 ， 期待实现一个安居的梦 ， 但在面对烂尾楼时 ， 这个梦又是如此遥不可及 。烂尾楼是一座城市的伤疤 ， 更是购房者心中难以抚平的痛 。 梳理发现 ， 尽管全国究竟有多少面积的烂尾楼没有确切统计 ， 但多数城市都或多或少地有烂尾楼存在 。 “全国十大烂尾楼”“某地面积最大烂尾楼” ， 诸如此类的新闻频频见诸报端 ， 往往成为网络新闻的爆款 ， 足见社会关注度之高 。相比于烂尾商业楼宇 ， 烂尾商品房由于直接涉及群众利益 ， 尤其受到广泛关注 。 一套动辄上百万元的商品房一旦烂尾 ， 对一个普通家庭来说 ， 无疑是不能承受之重 。 除了要面对不知何时才能复建的烂尾楼 ， 每月需要按时为其偿还按揭贷款的压力 ， 更是让不少家庭雪上加霜 。 搬进连遮风挡雨条件都不具备的烂尾楼里生活 ， 实属无奈之举 。要避免烂尾楼的民生之痛，取消商品房预售制度
烂尾楼给群众带来的困扰是大致相同的 ， 但其出现的原因却各有不同 。 有的是因为开发商出了问题 ， 建设到一半的项目无法继续推进；有的则是因为项目资金链断裂 ， 开发商直接跑路；还有的是故意拖慢施工进程 ， 与捂盘惜售类似 ， 等到房价地价大幅上涨时再将未完成的项目整体出售牟取暴利 。无论何种原因 ， 几乎掏空家庭并背上长达几十年债务的购房群众 ， 不应该成为最终的受害者 。烂尾楼的存在 ， 并非只是大煞城市风景这么简单 。 一些占据黄金地段的烂尾楼 ， 直接影响了城市的发展进程 。 烂尾楼背后是无数个负债前行的家庭 ， 持续的毫无希望会酿成社会不稳定因素 。 有的烂尾楼存在已达10余年之久 ， 无人接盘、无人维护 ， 甚至有成为危楼、随时倒塌的风险 。虽说“亡羊补牢 ， 犹未迟也” ， 但对于化解烂尾楼风险而言 ， 找到接盘者的难度并不小 。 相当数量的烂尾楼或位于城市中心位置 ， 或体量巨大 ， 被资金链拖累 ， 需要接盘者财力巨大 。 有的烂尾楼权属复杂 ， 且多争议 ， 还有的延期后续补偿事宜复杂……这些都令接盘者望而却步 。群众的诉求就是工作的追求 。 面对购房群众的无助与期待 ， 解决烂尾楼问题没有退路 ， 只有前行 。 在一房一策千方百计解决现有烂尾楼的同时 ， 想方设法从源头探讨化解烂尾楼风险也应尽快提上日程 。 其中的核心就是商品房预售制度 。在改革开放初期 ， 国内住宅面临严重短缺 ， 商品房市场不成熟 。 在彼时的环境下 ， 引入商品房预售制度 ， 对满足我国房地产行业快速发展的资金需求、增加市场供给 ， 尽可能满足群众对提高住房品质的要求 ， 乃至推动城市化进程 ， 都起到了积极作用 。国家统计局的数据显示 ， 2019年 ， 房地产开发企业到位资金178609亿元 。 其中 ， 国内贷款25229亿元 ， 自筹资金58158亿元 ， 定金及预收款61359亿元 。 定金及预收款占全部到位资金的34.35%以上 ， 且比自筹资金还要多 。 预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑 。不过 ， 随着一些城市的房地产开始出现供大于求的局面 ， 房地产预售制度的弊端也逐渐显现 。对于购房群众而言 ， 面对一个尚在施工中 ， 甚至只有图纸、沙盘的项目 ， 自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险 。 即便能顺利完工交付 ， 容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险 ， 也是预售房后期维权的“重灾区” 。 预售商品房买卖双方的信息并不对等 ， 权利义务也不对称 。商品房预售制度减轻了开发商的资金压力 ， 更多的资金得以进入房地产市场 ， 对开发商起到了变相加杠杆的作用 。 但用较少的自有资金撬动项目开发建设 ， 容易催生房地产市场泡沫 ， 带来房价的异常波动 。要从源头杜绝烂尾楼的产生 ， 改革商品房预售制度势在必行 。 值得注意的是 ， 今年3月 ， 海南出台楼市新政《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 其中明确提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度 。 海南在取消商品房预售制度上先行一步 。用更大比例的自有资金开发 ， 有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫 。 为了快速回笼资金 ， 开发商不但会加快销售进程 ， 而且很可能加大优惠力度 ， 让群众得实惠 。 实实在在的商品房摆在眼前 ， 买卖双方的矛盾和争议也会更少 。当然 ， 改革不宜“一刀切” ， 步子不宜迈得过大 。 减少烂尾楼风险的当务之急 ， 可先从加强商品房预售资金的监管入手 ， 确保只用于本项目建设 ， 不能随意支取 。长远看 ， 规范行业秩序还要在提高准入门槛与市场集中度上下功夫 ， 将只为了挣快钱、不具备实力的“冲动型”开发商屏蔽在行业之外 ， 形成行业竞争力 ， 提高行业美誉度 。取消商品房预售制度 ， 短期内可能导致中小房企难以维系 ， 或者开发商将资金压力转嫁给建筑施工方 ， 甚至拖欠工程款 。 对于这些可能出现的新风险 ， 要有充分的预判 ， 防止衍生风险诱发新问题 。


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