上市|四个月，净资产负债率降低45个百分点！上坤上市有多拼？
摘要：能力强还是会计好
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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
被称为''成长型房企''的上坤地产 ， 10月底通过了港交所上市聆讯 ， 拟于13天后（11月17日）在港交所上市 。
成长有多快？三年营收复合增长150%！更神奇的是净负债率从684.9%快速降到73.8% 。
读懂财富逻辑、寻找价值公司 ， 首先需要看懂基本的''说明书''：财报 。
蜜姐知道大部分蜜友们平时工作都很忙 ， 要抽成大段时间读完七八百页的招股书实在太难 。
所以 ， 蜜姐发现相关信息 ， 都会挑一些重点跟大家分享 。
看多了 ， 看懂了 ， 我们才能识别到底是公司有潜力 ， 还是会计请得好 。
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01
近期 ， 内房企赴港上市的喜讯不断 。
同样是10月底通过港交所上市聆讯的千亿房企最后一位大佬祥生地产 ， 拟于11月18日上市 ， 比上坤地产晚一天 。 此前蜜姐已分享过这家房企的故事（详见：《找救命钱？房地产行业黄金时代的最后一位''狂人'' ， 上市在即》） 。
从拟上市的时间上来看 ， 上坤地产不太占优势 ， 毕竟祥生地产是老牌房企 ， 且是千亿房企大佬 ， 近3年营收增长也相当快速 。
当然 ， 作为成长型房企的代表上坤地产也有自身的独特优势：深耕上海市场；成长迅猛 ， 2010年成立 ， 2020年登上了中国房地产协会等机构联合发布的''中国房地产开发企业100强''榜单 ， 排名第79位 。
跑得太快的企业 ， 财报容易让人迷惑 ， 有时甚至是专业机构都难以看懂 ， 需要问问企业到底怎么回事儿（如《新城控股 ， 3年6倍！大黑马还是财技好？》） 。
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今年3月 ， 上坤地产首次正式递交招股书 ， 6个月后 ， 其申请材料失效 ， 在10初又再次递交了更加完善的招股书 。 蜜姐此前也就这份招股书的大致情况进行过分析（详见《中小房企赴港上市缩影：上坤们还有机会吗》） 。
今天重点来说说上坤地产的发展历程和特点 ， 以及招股书中特别值得注意的地方 。
02
要看懂一家公司的发展 ， 需要关注其掌舵人的风格和动向 。
上坤地产的创始人、行政总裁、董事会主席兼执行董事朱静 ， 其个人的事业发展可以用''年少有为''来概括 。
创业之前 ， 她在河南龙头房企建业地产工作了7年 ， 年纪轻轻就出任营销总监、副总裁等职位 ， 经历了这家房企成功上市（2008年）之旅 ， 2009年底离职 。
2010年 ， 朱静到上海创办了上坤地产 ， 她的创业同她的职场发展最大的共同点莫过于：跑得快 。
上坤地产2016年跻身上海房企30强 ， 赶上最近一轮楼市的火热行业开始了全国化布局 ， 2018年挤进全国房企百强名单 。
了解了这些基本信息 ， 相信蜜友们就能理解上坤的基本风格和发展速度了 。
不过 ， 正如蜜姐此前多次强调的 ， 房地产行业从来不缺少神话 。
今年上半年 ， 有十余家房企从百强名单上掉落 ， 连大房企之间都上演了大鱼吃大鱼 。 ''三道红线''压顶之下 ， 安全性也更需要重视 。
再来看上坤地产招股说明书中 ， 财务数据方面特别值得关注的地方：三年净负债率从684.9%降到73.8%；利润收入不及利息支出及融资成本增加 。
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招股书披露 ， 上坤地产的净资产负债率2017-2019年分别为684.9%、325.9%和118.8%；截至2020年4月30日 ， 其净资产负债率降为73.8% 。
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