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买房还是租房？你可以用“5%法则”算出答案

住房是大多数人最主要的经济支出 。 在住房选择方面 ， 我们必须做出明智的决定 。 而且 ， 住房不仅仅是一个财务决定,在我们决定定居哪里的时候 ， 还有很大的情感因素掺杂其中 。几十年来 ， 租房一直被认为是一种迫于无奈的选择 ， 甚至是一种“耻辱” 。 因此 ， 许多人决定买房子 ， 而不是租房子 。 这可能是,当然也可能不是一个好的财务决定 。 问题在于 ， 许多房主是基于“买房总是更好”的理念而决定买房的 。 而大多数人并没有一个全面的框架 ， 来评估租房好 ， 还是买房好 。衡量租房和买房的成本我最近看了一段本·菲利克斯（Ben Felix）的精彩视频 ， 他是加拿大的投资组合经理 。 Ben认为 ， 决定租房还是买房的合理方法是 ， 比较租房成本和买房成本 。每月租房的费用很简单 ， 它等于你付的租金 。每个月买房的费用更加复杂 ， 拥有房屋的成本可分为三类 。1.房产税2.维护成本3.资本成本5%法则本提出了一个简单的计算方法 ， 来帮助我们评估租房和买房的决定 ， 他称之为“5%法则” ， 这个法则比较的是 ， 每月买房和租房的成本 。 5%法则是对房主面临的三种成本的估计 ， 而租房者则不必 。1. 财产税通常被假定为房屋价值的1% ， 这是5%法则的第一部分 。2. 维护费也假定为房屋价值的1% ， 这是5%法则的第二部分 。3.资本成本假定为房屋价值的3% ， 这是5%法则的最后一部分 。让我再把资本成本扩展一下 。买房子 ， 你得先付现金作为首付款 ， 这通常占房子价值的20% ， 这意味着你需要用抵押贷款来支付剩下的80% 。 当然首付比例在不同的地区有所不同 ， 以当地为准 。首付款是你的权益 。抵押贷款是你的债务 。你的债务和权益占了你房屋价值的100% 。资本成本=债务成本+权益成本债务成本是由你偿还抵押贷款的利息来衡量的 。 Felix查看了这些数据 ， 发现加拿大目前发行的大多数抵押贷款的利率为3% 。 因此 ， 你的债务成本是3% 。那么你在房子里的权益怎么也会被认为是拥有房子的“成本”呢？因为你买房的现金是有机会成本的 。 这就是全球股市和房地产之间的回报率差异 。Ben预计 ， 房地产的年回报率为3% ， 全球股市的年回报率为6.57% 。投资房地产(买房子)与投资股市的年机会成本之差为3.57% 。例如 ， 如果你付10万美元现金买房子 ， 你投资房地产的年机会成本相对于股市是3570美元(3.57%) 。保守地说 ， Ben将预计的机会成本从3.57%降低到3% 。 假设抵押贷款利率为3%(债务成本) ， 权益的机会成本为3% ， 那么房主每年的总资本成本为3% 。 这就是5%法则的最后一部分 。财产税：1%维护成本：1%资本成本：3%"买房OR租房"的盈亏平衡点下面是5%规则的实际应用 。将你的房屋价值乘以5% 。再除以12 。结果就是决策的平衡点 ， 在平衡点上 ， 租房相当于买房（从经济角度考虑） 。通过一个示例可以很好地说明这一点 。 假设你在考虑是否要买一套价值50万美元的房子 。房屋价值乘以5% = 25,000美元这个数字除以12 = 2083美元 。每月2,083美元是拥有该房产的盈亏平衡点如果你能以低于2083美元的价格租到同等价值的房子 ， 那你最好还是租房 。如果租一套类似的房子要花费超过2083美元 ， 那你最好还是买下它 。我喜欢5%法则的原因Ben承认5%的规则过于简化 ， 并不能提供确切的成本 。 然而 ， 采用这个框架能让你考虑到所有的成本 ， 包括拥有一个房子的机会成本 。在价格过高的房地产市场 ， 5%的规则将带来更为明显的结论 。 以多伦多为例 ， 那里的平均房价约为100万美元 。 20%的首付要求你拿出20万美元的现金 ， 还需要80万美元的抵押贷款 。5%法则告诉我们 ， 如果你能以每月低于4166美元的价格租到一套房子 ， 你会过得更好 。 多伦多的平均租金是2 260美元 。 从经济角度来看 ， 如果你住在多伦多 ， 租房比买房更好 。灵活利用5%法则当你拥有了自己的房子 ， 你就可以完全掌控这套房子及住在里面的人 。 通常 ， 租房者没有这种权力 。如果你拥有一套房产 ， 则可以通过出租家里的房间来赚取收入 。 回到50万美元房子的例子 。假设这是一个有三间卧室的房子 。如果你能以每月1000美元的价格出租另外两间卧室 ， 每年就能额外增加24,000美元的收入 。我知道 ， 不是每个人都愿意有室友 。 然而 ， 从纯粹的金融角度来看 ， 它极大地降低了拥有住房的成本 。每个财务决策都有机会成本 。 如果你选择独自住在有三间卧室的房子里 ， 隐私的机会成本就是拥有住房的成本 。 如果你决定出租多余的房间 ， 你可以让你的房客支付部分或全部的住房成本 ， 你的机会成本就是放弃隐私 。只有你自己才能决定哪些成本是值得付出的 。总的来说 ， 我喜欢这种思考财务决策的方式 ， 我也是本·菲利克斯的超级粉丝 。 你觉得5%法则怎么样？请记住 ， 这是一个非常简化的模型 ， 是一个你很容易就能使用的法则 。本文仅供参考 ， 不应被视为财务或法律建议 。 并非所有的信息都是准确的 。 在做任何重大财务决定之前 ， 请咨询财务专业人士译者：Jane


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