房企|三道红线新规后，房企这样谈判才能融到更多钱！( 三 ) |开发商|

3. 关于项目货值的认定问题，根据上文的介绍，取得预售证后项目货值是按备案价、已售的均价还是评估价进行确认需要机构与开发商提前确认，不然货值对授信金额的覆盖率很难准确认定。另外在尾盘抵押融资中，对于能分证或已经分证的房产一般都比较容易界定其价值，但如果是未分证的房产，这个又如何确定其价值呢？
四、市场化的解决建议
鉴于地产融资市场的特殊性，我们认为授信额度和融资金额的谈判和确认问题可以参照以下思路处理：
1. 对于开发商来说，只要投资机构认为项目可行的，前期应尽量由投资机构指定的评估机构对目标资产/项目或相关抵押物提前做出评估，以确定授信额度和融资金额。说通俗一些就是，放不放款主要在于机构的态度，因此除非是机构有意放水，不然一般情况下尽量以机构意见为主，避免做无用功。
2. 对于目前开发商急于通过明股实债、股加债等融资方式完成出表的情况，真股投资对应的项目价值或股权价值的确认方面尽量按已投金额或市场评估值的方式进行确认，比如小股大债的模式中，先确定股权对应的金额，债的部分（股东借款）根据每个投入环节再行确定具体配资比例对应的借款金额。
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）；转载已获授权，对原作者表示衷心感谢。

房企|三道红线新规后，房企这样谈判才能融到更多钱！( 三 )

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