北京|北京楼市：正在触底反弹，上车机会稍纵即逝北京|买房|房姐|亦庄

文章插图

北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导。以下精华问答来自北京房姐知识星球。
提问：女神好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？想买望京觉得潜力无限，北京还要横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W 未来不看好自身行业，本人房地产行业。
回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。深圳，广州，上海已经相继上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松。
事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？三类人群：
1.原住民
2.户口一直在本市的移民
3.社保买了很多年的移民
相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。
知识星球内推荐的楼盘可以重点关注。
提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w ，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？
回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因：
1.设计结构就更适合办公；
2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；
3.以上两点的结合。
如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。
独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。
提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？
回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配。定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。
所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！
北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。
从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园” 。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！
选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的。
北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐好，看您的圈收获很多，也问个问题，那些户型不好的房子是否有投资价值和投资前景，如果一个小区的户型不太好的房子比较多，是不是影响整个小区的升值潜力？比如说塔楼比较多的小区，户型都比较大的次新房，南北通透的户型比较少，是否会跑输大盘。
回答：你好，一般板楼比塔楼溢价15%左右。由香港或新加坡建筑商建造，一般独栋或几栋，没什么小区，带电梯，在那个时代也是好房子了。后来板楼出现，户型方正，南北通透，有小区，有花园，比较受欢迎。板楼和塔楼主要是房龄，品质上差异，建成的类型比较杂。
提问：你好！请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样？首付500到600 ，贷款贷到最多，兼顾自住与投资，不考虑学区，请问东叁金茂府，天悦一号，首城国际，万科蓝山，合生国际花园，美景东方，这几个盘应该怎样选择。贷款贷到最多，二手房交易税费太高如何做抵押贷？
回答：你好，东叁金茂府这种豪宅项目，从投资的角度看，回报率一般。另外几个楼盘可以重点关注首城国际。
到底应该如何贷款？
【北京|北京楼市：正在触底反弹，上车机会稍纵即逝】首房首贷用来按揭，对应满五唯一的商品房，所以税收是实缴，不能避税。因此，总价越高的标的，用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。
全款抵押，可以最低指导价过户，所以任何时候都是最低税率完成交易，所以适合找高税费房子，高税费本身就会导致折价，这部分折价金额大于你避税和全款资金成本，你就赚了。
提问：房姐好，新人首问，本人28岁，男，未婚，在京社保5年+ ，互联网行业，公积金顶格，想在婚前购置一套刚需+保值房产，现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作，目前还有应收欠款300万，所以考虑购置远洋的房产来抵债，看了一下北京的远洋新楼盘，除了千万级别的，只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了，想问下您1. 这个楼盘可以入吗？注意事项有哪些？2. 如果自住的话，工作只能选亦庄或国贸了，这两个地方的互联网企业不多，您觉得供这套房是否合适？3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多，未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关，未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗？4. 未来我有创业的想法，您认为亦庄的创业环境是否良好？
回答：你好，禧瑞天著位于亦庄开发区，周边配套齐全，未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁，交通通达性大大提升。总体来说，这是个不错的项目。
亦庄的产业主要分为四类：电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造。
“电子/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等；
“生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等；
“高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等；
“新能源汽车/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。
亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。
提问：房姐您好，新人首问：北京昆仑公寓40年商住房怎么样？400平要3600万值得买吗？我是看重位置和户型。
回答：你好，昆仑公寓的定位是顶级豪宅。自住是非常好的选择。紧邻第一、第二、第三使馆区和燕莎商圈，亮马河之北，昆仑饭店之西，世界购物中心，俯瞰朝阳公园，机场咫尺可达。建筑上空2000平米空中花园式会所，健身房、会议室、商务厅一应俱全。但是投资角度看，回报率惨不忍睹， 2007年开盘价7万售罄，严重跑输大盘。
北京各个板块的标杆盘，自住+投资都是比昆仑公寓更好的选择，具体楼盘见知识星球内部分享。
提问：房姐，日本到底是什么原因经济衰退加房价大跌的？中国为什么不会走日本的老路？谢谢
回答：你好，日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍， 6个核心城市地级涨幅更是高达210倍，不涨了是因为老人主政，不甘心被通胀均贫富，强行熄火印钞机，自行挤爆泡沫。
1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平，当年日本GDP还不到美国一半。 92年之前5年时间，日本房价涨了5倍。
现在中国呢？北上广深房价算纽约一半，按照未来发展预期，再涨4倍也只能说是房产泡馍，水份里有东西撑着，不是纯泡沫。
提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变：1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？3.同一小区， 150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？4.塔楼比板楼应该折价多少？5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？
回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异常见的向楼层、户型折价都在10%以内投资怎样考虑一个二手房的购买价值?
1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40% 。
3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上
5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差对以后发展都是负面的。
提问：房姐好，为什么现在说北京的趋势是在下跌呢？除了少数有涨是大行情还在下降吗？还是说以后都要下降？
回答：你好，这个问题之前也有人提到过。 2017年以后，北京市场的情况是：90%的房子比合理价值更贵。在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据绝对力量。导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归；而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。
表现出来的结果是：45%的房子趋跌， 45%趋平， 10%上涨。
10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊， CEO ，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。
提问：房姐，什么样的中介才称得上是好中介？谢谢
回答：最关键的一点，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮你买房的角色。这是由于买房是一项远远超过普通人预估范围的工程，把买房看得过于简单，从而产生的一种误解。
这句话是什么意思？意思是：买房需要中介，但买房不是靠中介。
中介的作用，并不是帮你买房；中介是一个兵种角色。你可以理解为将军和兵种的区别。买房，需要一个将军视角统筹规划，然后执行不同的步骤，你也可以自己上，但合理使用士兵显然更划算，使用士兵，就涉及到「兵种」——也就是中介。
中介是分工职业，他们可以帮你找房，处理贷款，带客卖房。
能真正理解你的需求，帮你寻找房源的；
业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；
银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；
卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。
提问：房姐，商业天赋这个后天要怎么锻炼？以下行得通吗？在孩子小时候就带去商场，带孩子一路逛过去，然后问这些东西为什么要这么摆放？哪些东西利润是高的？为什么？为什么要开在这里？等等…可以在这个基础上再做什么不过于提高成本但是增加利润的事，后来再去考虑跨其他产业结合的问题。
回答：你好，完全没用。疯狂加速的数据商业时代，不可能用当下的商业组织形态培养二十年后商业天赋，完全是缘木求鱼。
每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。
最能模拟成人竞争的，一个是肢体接触类团体体育竞技，足球、篮球；一个是网络游戏，吃鸡、LOL 。男孩子的话，放到竞争和冲突激烈的地方，做到撒手放养，从小就为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。
竞争、挫折、吃亏、受辱对男娃成长最重要。
后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。
请关注“北京房姐”微信公众号，加入”北京买房“知识星球提问，每日更新独家买房精华文章。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房，一条有用的建议帮你省下几十上百万的资金。

北京|北京楼市：正在触底反弹，上车机会稍纵即逝

推荐阅读

【欢乐聊奇闻故事】比核能还要强大无数倍，高等文明才能掌握它，宇宙中最纯粹的力量

怎么喝老白茶才养生,老白茶怎么喝

第1眼界|网友：悲剧了，活久见！菲律宾警官在突袭行动中被一只公鸡杀死

浅浅说科技打造年轻人的超级轻旗舰，还买荣耀X10？，红米10X正式发布

双十一如何挑选笔记本？你应该将“品质”放在第一位

|烂片之王翻身尼古拉斯凯奇新片获IGN 9分：满分也不少

科技日报■新纪录！3小时内，两枚火箭相继飞天！

|95后快递小哥被评定为高层次人才还获百万房补

女朋友快过生日了，最近她沉迷李希侃和毕侃cp【】求推荐相关礼物

图解固件、驱动、软件的区别

药流后多久没有血？

中国国务院报告：去年北京PM2.5浓度同比降12.1%

『知淑达理』才能看明白这18个道理！，只有经历过婚姻的人

「小梦狂说事」不扣分也不罚款，闯红灯却没收到违章信息？交警：这五种情况

直播吧|上场比赛球队打得很糟，泰斯：我们需要让沃克获得空位

清热通便的中成药

通勤时间是什么意思

Least Recently Used 算法--LRU

『久久健康网』激素脸的六大后果，你知道吗？

男神颜习社|刘昊然是如何被“调教”成暖男的，不再是那个害羞的虎牙少年