上热搜的乳山海景房，到底魔幻在哪( 二 )
十年来不断的盖楼建房 ， 20公里海岸线上 ， 大大小小建设了超过200个海景房项目 ， 多到甚至可以装下乳山市的所有人口 。由于过度开发 ， 越来越多的房子积压 ， 乳山海景房产业逐渐开始变得不景气 。 2011年之后 ， 《乳山年鉴》不再透露年度房地产销售面积和金额情况 。在很多北方人眼里 ， 乳山鬼城已经是一个见怪不怪的新闻 ， 这些年拉人的旅游看房团开始蔓延到其他南方城市 。这样颓势没有变好的势头 ， 因为除了供应过量 ， 乳山的人口 ， 还在不断的被其他城市虹吸 。乳山和鹤岗一样 ，是个典型的人口收缩型城市 ， 2019年乳山市共有54.2万人 ， 要知道21世纪初的2001年 ， 乳山市人口接近60万人 。这说明整个21世纪 ， 乳山市人口一直是负增长的态势 ， 人口已经连续十年的流出了 。另一组数据是 ， 2019年乳山市出生人口2856人 ， 死亡人数5570人 ， 这样的负增长 ， 完全没有停下来的势头 。乳山作为山东的地级市 ， 城市没有产业支撑 ， 年轻人只会源源不断地奔赴各个一线城市和沿海城市寻找更好的工作和发展 ， 当人口面临着山东其他城市的虹吸 ， 城市没有了人 ， 房子自然也就不那么值钱了 。我们是试着搜索一些二手房数据 。一边是4000-5000元/平 ， 最低还有1800元/平 ， 便宜一半都不止的二手房价 ， 这才是能够体现乳山房价的最真实数据 。
这背后是因为大量的二手房在抛售 ， 同时还在从全国源源不断的带看房团买新房 ， 导致二手房价格上不去 ， 新房倒是越来越贵 。但是你或许会好奇 ， 这里的房子都是怎么卖的 。作为山东威海管辖下的一个地级市 ， 乳山海景房所在的银滩 ， 周围活跃着1000多家中介 ， 其实如果只是服务于本地人 ， 这样的门店数量远远超出了需求 。但是乳山一直做的是全国的生意， 这里的房子大部分是被外地人买走了 。这么多年他们组织旅游看房团的卖房模式还是没有改变 ， 那就是以旅游为名义组织各种看房团 。早年间有很多威海海景房看房团 ， 先是由周边的济南 ， 北京 ， 天津等大城市开始 ， 慢慢覆盖到全国各地 。并且乳山本地的中介 ， 有一套专门针对外地游客的卖房模式：只接待外地过来的看房团 ， 散客不接待 。跟着大巴来看房的游客 ， 每天的行程都给你安排得满满的 。 先是观光威海海景 ， 然后大巴车开到乳山 ， 参观售楼部 。对于喜欢大海和自然 ， 耳根子软 ， 很可能受到氛围额的影响 ，就付了那几万元的定金 ， 最后把一套海景房全款买下来 。自己买了之后 ， 还会介绍给身边的亲戚朋友 ， 很多外地人都是一大家族买在同一小区 ， 作为自己家族式群居的小区而存在 。这样的销售模式 ， 导致如今乳山畸形的房价结构 。所以现在乳山的一手房楼市是这样的 ， 一边是频频破万的新房 。 但是给到渠道方的佣金点数则是非常的高的 。
在楼盘无本地客户 ， 全靠外地代理商输送客户销售艰难的情况下 ， 代理商趁机拉高代理点数 。 目前平均返点加溢价基本在总房价的20%左右 ， 甚至还有25个点 。这也是为什么一直各个地方的单页就没有断过 ， 无非是利益驱动而已 ， 所有的努力可能卖掉一套就全回本了 。好了 ， 既然这么不合理 ， 但是另一个深刻的话题就是 ， 为什么可以一直持续十多年 。 而且我敢说哪怕现在被爆出来了 ， 后面乳山的房子可能还是会这样的模式下继续销售 。为什么？因为是客群决定的 。摸排过去哪里买房的人 ， 年龄大多在50多岁到60岁左右的中老年人 。 这些老年人如今在经历人生一个重要的选择 。一边是自己的子女开始要买房结婚 ， 但是家里的资产积蓄不足 ， 最大的财产可能就是现在自己和儿子住的老破小 。如果子女要结婚 ， 大概率会卖掉自己的房子给他们作为首付买房结婚 。但是与此同时 ， 他们也开始规划自己的未来 ， 他们自己住在哪里 。往常都会有两个选择 ， 一个是和子女住在一起 ， 住在他们买的新房里 ， 第二是去养老院或者养老社区 。很明显 ， 这两个都会遇到阻力 。 和儿子儿媳住在一起 ， 婆媳关系怎么处理 。 住到养老院 ， 街坊邻居怎么看自己 ， 自己心里那关能不能迈过去 。而在这个时候如果有人递上来一个单页 ， 和你说有个地方有山有海 ， 空气清新 ， 还是景区 ， 房子还不贵 ， 十几万就能买一套 。作为老人家会不会心动 ， 或者你想想老人家会不会心动 。住的体面了 ， 代价还不大 ， 好像也完美解决了现在的各种问题 。再加上边上有人叔叔阿姨甜甜的喊着 ， 告诉你可以免费旅游 ， 去看了再说之类的 ， 我想愿意去那里看一看的老人家不在少数 。而真到了现场 ， 各种套路利诱的方式 ， 想想就知道上的一定是圈套 。哎哎哎 ， 其实这种模式和我们日常看到的保健品啊 ， 旅行团啊都差不多 ， 之所以很多人屡试不爽 ， 也许是真的目前这么一群老年人的现实近况导致的 。而真住过去的结果就是
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