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资金监管|“首付交了，房子却烂尾了” 多地加强商品房预售资金监管

中新经纬客户端10月29日电 (薛宇飞)据中新经纬客户端不完全统计 ， 进入下半年 ， 包括福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地 ， 相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定 ， 北京则开展专项检查 ， 预售资金监管趋于严格 。 另外 ， 一些地方和房产机构也强化二手房交易的资金存管 。
业内认为 ， 商品房预售资金监管制度一直都有 ， 但现实情况是 ， 购房人的房款没有进入到监管账户 ， 而进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、用作他途 ， 进而诱发工程停摆甚至楼盘烂尾 。 此次收紧 ， 就是要保证资金运转的安全性 ， 防范房地产领域的金融风险 。 从实际操作上 ， 未来要不断强化预售资金监管账户中的资金的进入与流出 。
预售资金被挪用 楼盘烂尾仍存
资金监管|“首付交了，房子却烂尾了” 多地加强商品房预售资金监管
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资料图 建筑物 。 中新经纬 摄
商品房销售多是预售形式 ， 即购房人将定金、首付款、贷款等资金预先支付给开发商 ， 开发商将这笔钱用于工程建设 。 为防止开发商将资金用作他途 ， 商品房预售资金监管制度逐渐形成 ， 开发商将预售资金存入商业银行的专用监管账户 ， 在建设进度达到一定标准后 ， 经由政府主管部门、银行审核 ， 划拨相应款项 ， 资金不得随意支取、使用 。
但预售资金被挪用的现象屡见不鲜 。 今年 ， 某知名房企在北京打造的豪宅项目 ， 被准业主曝出开发商挪用资金监管账户中的资金 ， 导致施工方没有收到施工款 ， 工程停摆 。 今年5月 ， 北京市朝阳区房管局在人民网地方领导留言板上回复准业主称 ， 根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定 ， 项目预售过程中 ， 购房款应直接存入专用账户 。 房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金 ， 因开发商曾在销售房屋过程中违反了上述规定 ， 该局已于2019年3月下发了《责令改正通知书》 。
今年10月 ， 有网友在人民网地方领导留言板上称 ， 开发商中迪国际恶意透支监管资金并挪作他用 ， 导致没有足够资金修建剩余楼盘 ， 工程自9月初停工至今 。 之后 ， 四川德阳市住建局回复称 ， 该局已经再次约谈中迪国际总公司负责人 ， 督促其加快清算后复工 ， 争取早日交付使用 。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师对中新经纬客户端表示 ， 各地方政府对预售资金都有监管制度 ， 以北京为例 ， 建设主管部门会要求开发商设立一个独立的资金监管账户 ， 要求购房人将购房款直接划转到该账户 ， 这在购房人签署的买卖合同中有体现 。 但是 ， 不少地方的开发商会让购房人将购房款划转到其他账户 ， 有的甚至是直接划转到开发商法定代表人的私人账户中 ， 这样的话 ， 开发商就可以挪用该笔资金 。 一旦资金无法回笼 ， 就会出现资金链断裂 ， 最终导致没有能力建房 ， 出现烂尾情况 。
王佳红称 ， 还有一种可能 ， 开发商虽将全部购房款放入了资金监管账户 ， 但在使用预售资金时 ， 提供了不真实的文件骗取银行拨付预售款 ， 或者政府部门对开发商施工的进度监管不到位 ， 资金也会被挪用 。
各地强化全流程资金监管 强调专款专用
资金监管|“首付交了，房子却烂尾了” 多地加强商品房预售资金监管
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资料图 售楼部沙盘 。 中新经纬 薛宇飞 摄
今年3月份 ， 武汉市住管局发文称 ， 要提高预售监管资金使用效率；长春市住管局称 ， 新销售的商品房暂停预售资金监管；山东住建厅称 ， 适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例 。 但随着疫情对房地产市场的影响逐渐过去 ， 各地相继加强预售资金监管 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析 ， 预售资金监管政策已经出现拐点 ， 上半年是放宽 ， 下半年则有所收紧 ， 从政策的导向看 ， 是要保证资金运转的安全性 ， 防范房地产领域的金融风险 。
据中新经纬客户端不完全统计 ， 包括福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地 ， 相继出台或完善商品房预售资金监管的相关规定 ， 惠州、汕头、淮安市淮安区等地发布商品房预售资金监管征求意见稿 ， 北京开展专项检查 。
梳理发现 ， 上述规定基本着眼于预售资金监管的全流程 ， 比如 ， 要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户 ， 与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议 ， 购房人要将房款直接存入项目监管账户 。 在预售资金使用上 ， 按照工程进度支取相应比例的资金 。
根据近日发布、今年12月1日起实施的《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》 ， 房地产开发企业要在商品房买卖合同中注明监管账户等信息 ， 协助购房人将房价款直接存入项目监管账户 ， 不得直接收取任何性质的房价款 。 监管资金按照完成建设层数、主体结构验收、竣工验收备案、取得《商品房交付使用证》、不动产首次登记等环节设置资金使用节点 。
专款专用 ， 也是各地出台的文件中的高频名词 。 福建省住建厅在今年9月发布的《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》中称 ， 房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管 ， 专款专用 ， 专项用于支付预售项目工程建设费用 ， 不得用于支付任何借(贷)款本金和利息 ， 缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用 。


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