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深圳|土地“扩权”背后：审批放权城市土地供应提质增效 深圳挖潜存量土地破局空间瓶颈

本报采访人员 王丽新
3月份以来 ， 国务院向北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、南京、苏州和合肥等11个试点城市下放了建设用地审批管理权 。
下放建设用地审批管理权的背后 ， 无论是哪个城市成为试点 ， 都是提高用地审批效率 ， 压缩原有审批时间 ， 提升用地保障能力 ， “提质增效”之举 。
“国务院提出深化土地管理制度改革 ， 将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权下放到部分城市 ， 一定程度上会加快未来土地供应 ， 持续推进国土空间的提质增效 。 ”中指研究院深圳分院分析师殷传强向《证券日报》采访人员表示 ， 比如深圳接下来将重点激活存量土地 ， 增加住宅用地供应 ， 让持续面临土地瓶颈的深圳再一次提升城市竞争力 。
审批放权城市供地增幅领先
今年3月初 ， 国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》 ， 首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 ， 试点期限1年 ， 赋予省级地方政府更大的用地自主权 。
10月中旬 ， 时值深圳经济特区建立40周年之际 ， 建设用地审批权放权城市名单中加入了深圳 ， 深圳获得“土地管理”大礼包 。 从简政放权、存量挖掘和制度创新等方面 ， 赋予了深圳更多自主权 ， 引发业内极大关注 。
“深圳获得用地主导权 ， 但没有扩容 ， 背后是一盘大棋 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》采访人员表示 ， 上大项目、搞房地产开发 ， 内地哪个城市都会搞 ， 深圳不可以这样 。 对深圳来说 ， 产业和城市地位升级了 ， 但空间结构还留在工业时代 ， 首先应该狠命挖潜 ， 把低效闲置的土地利用好 ， 提高地均产值 。
据CRIC监测数据显示 ， 今年前三季度 ， 34个一二线城市土地成交总建面达4.58亿平方米 ， 比2019年同期增加了5%；与此同时 ， 属于首批下放建设用地审批管理权试点的北京、天津、上海等11个一二线城市总成交建面为1.51亿平方米 ， 比2019年同期增加了7% ， 增幅更为显著 。
从成交金额来看 ， 建设用地审批放权城市土地供地增加的表现更为突出 ， 34个一二线城市总成交金额同比增幅为12% ， 而11个审批放权城市总成交金额同比增幅为20% ， 增幅领先了8个百分点 。
“国务院下放建设用地审批权以来 ， 11个试点一二线城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及购买能力偏弱的合肥外 ， 其余城市前三季度土地供应同比增加或基本持平 ， 供应速度保持稳定增长 ， 尤其是深圳和上海 ， 表现尤为突出 。 ”克而瑞地产分析师马千里、邱娟表示 ， 客观而言 ， 供应量突出一定程度上与疫情暴发有较大关联 ， 为了稳经济、稳就业 ， 各地政府在二季度加快了土地供应节奏 ， 尤其是挂出一些优质地块来重振市场信心；但审批权下放无疑加快了土地的供应速度 ， 尤其是上海、深圳这种土地资源比较稀缺的城市 ， 在拥有自主审批权之后 ， 城市精准施政能够更好地执行 ， 供地速度增势十分突出 。
值得一提的是 ， 从前三季度土地成交总建面变动情况来看 ， 11个土地审批放权的城市中比2019年同期增幅最大的当属深圳 。 今年前三季度 ， 深圳经营性用地成交总建面高达332万平方米 ， 同比2019年同期增幅高达151% ， 远高于增幅第二位、第三位的广州和上海 。
而土地“扩权”落地仅10天后 ， 深圳就以294亿元起拍总价挂出了8宗居住用地 ， 总出让面积逾73.22万平方米 。 无疑 ， 未来深圳的住宅用地供应正在加速和加量 。
缓解深圳住宅供地紧缺局面
深圳与其他城市不同 ， 40年间 ， 人口从30万涨到了2000万 。 如今的深圳 ， 城市地位升级 ， 不再只是经济特区 ， 而是大湾区和深莞惠都市圈核心 ， 未来人口还会大规模的增加 ， 但“缺地不缺人”一直是深圳多年以来的城市发展瓶颈 。
资料显示 ， 在深圳1997.47平方公里的土地上 ， 容纳了2000万人口 ， 但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23% ， 低于国家相关标准中25%-40%的下限 。 参照发达国家的大城市来说 ， 这一比例应该提到30%-40% ， 才是合理的水平 。


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