万科到底隐藏多少利润？
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一、合同负债
在财务报表中 ， 这个科目叫"合同负债" 。 在半年报中搜索"合同负债" ， 可以在46页看到"合并资产负债表"中此项共计6150.7亿元 。
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这是什么意思呢？房地产因为其特殊性 ， 地产开发商一般都是在拿到预售许可证后 ， 就开始了新房销售 ， 此时购房人只交了房产的首付 ， 剩余部分在房产结售时 ， 有购房人办理贷款 ， 再有银行将钱转给房地产开发商 。 而只交了首付还没有结售房产的剩余价格就是报表中"合同负债" 。
从这里我们可以看出 ， 虽然此项划为负债一类 ， 但此部分已经注定是房地产开发商的业绩 ， 会在未来兑现 。
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我们看万科中报132页 ， 在总合同负债6150亿中 ， 有2097亿的账龄超过了一年 ， 只占了34% ， 剩下的66%部分账龄没有超过一年 ， 也就是说万科一般会在1至2年内 ， 将合同负债彻底转换为利润 。
那这6150亿的合同负债对应多少净利润呢？按照万科中报12%的净利润率粗略估算就是738亿 ， 也就是说万科未来1至2年哪怕一座房子没有卖出去 ， 一点利润也没有产生 ， 但万科未来至少已经锁定了这738亿的利润 。 而随着万科房产的销售 ， "合同负债"这个隐藏的利润蓄水池还在越蓄越多 。
二、在建以规划项目
我们再来看看万科现在的在建工程 ， 打开万科中报第10页 ， 可以看到万科在建项目和规划中项目的总建筑面积为15720万平方米 ， 其中在建的权益建筑面积为6595万平方米 ， 规划中项目权益总面积为4696万平方米 ， 参与的旧城改造权益建筑面积为582万平方米 ， 合计权益总面积为11873万平方米 。
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我们先简单的讨论下未来房地产的价格到底会不会下降 ， 三四线城市真是不好说 ， 但是人口净流入的一二线城市肯定不会下降 ， 而且还会稳步上涨 ， 不然我国也不会三番五次的设法阻止房价暴涨 。
首先一点是人们对居住环境永远的追求 ， 从刚毕业的单身公寓 ， 再到结婚生子后的三房 ， 再到升职加薪对房产地理位置 ， 布局 ， 物业等等的追求 ， 再到走上人生巅峰对别墅的的追求 ， 大部分人的一生都不过是对吃喝住行的不断追求和不断改善 。
其次 ， 虽然我国城市化率不低了 ， 但是扣除那些在城市工作而没有住房的人口之后 ， 城市化率还有那么高吗？而且相比于日本 ， 韩国和美国等发达国家的都市化率 ， 也就是大都市的人口密度 ， 我国还有很长的路要走 。
【万科到底隐藏多少利润？】最后 ， 一二线城市聚集着我国更好的教育、医疗等等资源 ， 如果有机会 ， 大部分人还是更愿意居住在一二线城市 ， 所以这些城市人口一直都是净流入 。
上面三点 ， 我只是简单的带了一笔 ， 但是这个逻辑肯定是没有问题的 ， 这就注定了一二线的城市房地产价格长期来看 ， 根本不可能下跌 。 而万科的房地产项目大部分集中在一二线城市 ， 所以万科的房地产价格基本稳定 。
而在建项目以及规划项目 ， 一般3至5年就会变成业绩收入回流到公司 ， 我们忽略房价的上涨 ， 还是引用中报中房地产销售的平均价格 ， 计算下未来万科的销售收入 。
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也就是前面说的在建及规划权益总建筑面积11873万平方米*12285.7元/平方米 ， 预计未来3-5年万科的房地产销售的营业收入就是14587亿 ， 净利润大概为1750亿 。
结论：
这就是我认为的万科隐藏利润 ， 一个是738亿 ， 一个是1750亿 ， 共计2488亿 。 为什么说是隐藏的 ， 因为直接在合并利润表中直接看不到 ， 也并不是未来估计的房地产开发或者销售增长多少 ， 也不是万科物业未来增长多少 ， 分拆上市后市值多少等等的YY ， 而是实打实万科已经锁定了的利润
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