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五哥谈房|北京楼市：回龙观和东三环老破小你会选谁？


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五哥谈房|北京楼市：回龙观和东三环老破小你会选谁？
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问：五哥好！之前看你分享过天通苑 ， 请问一下北京的回龙观如何呢？
回答：回龙观比天通苑贵 ， 但是最近也跌了 。 更贵的原因在于1.楼盘本身品质2.回龙观离宇宙中心西二旗西北旺近3.地铁和快速路密度更高回龙观地处昌平 ， 虽然远离市区 ， 但北侧有北清创业园区 ， 南边有西三旗 ， 距离上地和西二旗仅有三四站地铁的距离 ， 这些产业园里的程序员购买力强 ， 需求大 ， 而回龙观正好是以居住属性为主 ， 大片土地用于建设住宅 ， 体量大 ， 承接了程序员的居住需求 。 但回龙观是产业稀少 ， 产住分离现象明显 ， 被称为“睡城” 。 回龙观的住宅以经济适用房为主 ， 多从20世纪90年代末开始兴建 ， 以“龙”字开头命名 ， 均为6层板楼 ， 居住密度小 ， 南北通透的方正户型 。 八达岭高速东西两侧有部分商品房 ， 带电梯的优势使其成为热捧的对象 。 2007年之后 ， 回龙观又新增了一批品质较好的商品房 ， 如紫金新干线、首开国风美唐等 ， 户型、环境、物业较观内其他房子要好 ， 相应价格偏高一些 。 出入回龙观的主要路口少而窄 ， 出行不便 。 但地铁8号线、13号线环绕四周 ， 加上将来的地铁19号线和首条封闭式自行车“高速路” ， 也许可以缓解如此巨大的交通压力 。。 回龙观西大街作为主要商业集中地 ， 有北店时代广场、华联商厦 ， 但规模较小 。 大多年轻人会选择去永旺国际购物中心购物 。 餐饮行业是带动回龙观商业发展的主力军 ， 回龙观西大街自西向东一路都是各地特色美食 。 观内住户日常就医也十分方便 ， 除了随处可见的社区服务站 ， 还有积水潭医院回龙观分院、昌平中西医结合医院、京都儿童医院等综合医院 ， 虽然医疗资源丰富 ， 但整体医疗条件不及观外 ， 有一部分人会穿越拥挤的人群奔赴老城区大型三甲综合医院 。 虽然回龙观交通拥堵 ， 它的内部配套也不是那么尽如人意 ， 但对众多程序员来说 ， 能兼顾上班距离和生活质量 ， 价格较低的回龙观 ， 仍是一个不错的安家之所 。
问：家有两女 ， 买婚前 ， 西山美墅 ， 4层 ， 没电梯 ， 150赠50 ， 1300左右 ， 家里意见不一 ， 妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房 ， 爸的意见是不想买没电梯的房子 ， 小女儿在国外 ， 没参与 ， 大女儿坚持说喜欢 ， 只有她有房票 ， 问五哥 ， 该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区
回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了 。 西山美墅的地理位置相对较差 ， 完全依靠开车出行 ， 加上小区本身价格较高 ， 未来没有投资回报长远看肯定你们的选择更合适 ， 建议多沟通下
问：北京2套 ， 子弹320 ， 夫妻办公在海淀和东城 ， 既考虑居住也考虑投资、考虑最好是三居 ， 目前看到的比较理想的区域是惠新这块 ， 除此之外 ， 还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的惠新板块可以看 ， 推荐淘下罗马140平左右的户型 ， 适合纯投资如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园 ， 注意避开1、2、3号楼由于临近北四环 ， 有噪音污染
问：五哥好 ， 需要给房主先解抵押再过户 ， 约好先办网签 ， 然后中介担保再给首付帮解抵押 ， 解了抵押再办过户 ， 这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？
回答：说下如何做解抵押1.房产有抵押 ， 谁来解押？正常情况默认房东自己解押 。 房东无力解押的 ， 建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用） ， 解押属于买卖双方对交易物的处理约定 ， 中介只能进行协助 ， 所以三方解押也是中介正常推荐流程 。 最末等是买家自己出资解押 。 建议买家不要自己出资解押 ， 以防止未知风险 。 2.房产有抵押 ， 需要确认什么风险？房产债务关系 ， 是否有查封风险 ， 所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险 。 3.如果买家出资 ， 如何解压？网签后 ， 卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过） 。 银行解押还款当天 ， 买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证 ， 收银行扣款凭证 ， 收房东借款解押收据（提前准备） 。 解押当天过户给买家 ， 如果当天时间无法过户 ， 产证最好交给中介保管 。 新产证出来前仍有未知风险 ， 属于上下家责任范围 ， 如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险 。


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