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好生意|物业板块挤泡沫 这还是一门好生意吗

[ 10月22日 ， 第一服务在港交所挂牌上市 ， 当日报收1.76港元 ， 跌幅高达26.67% 。]
物业股上市必涨的神话破灭了 。 9月份以来 ， 港股物业板块整体向下调整 ， 碧桂园服务（06098.HK）等多只明星股票纷纷转跌 ， 新上市的第一服务（02107.HK)甚至开盘直接破发 ， 令投资者大跌眼镜 。
物业板块上半年风头正盛 ， 在疫情冲击下跑赢大盘 。 越来越多的房企嗅到风向 ， 匆忙分拆旗下物业公司上市 ， 其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业 。
在“三道红线”融资新规背景下 ， 尽管房企做低负债的算盘打得精确 ， 但资本市场已不会通通买账 。 业内认为 ， 随着物业股投资价值回归理性 ， 板块整体市盈率会回落 ， 小型企业也将面临被市场吞噬的境地 。
物业股必涨神话破灭
去年至今的物业上市潮中 ， 仅两家公司上市破发 ， 第一服务是其中一个 。
10月22日 ， 第一服务在港交所挂牌上市 ， 开盘价2.0港元 ， 较发行价下跌18.7% ， 当日报收1.76港元 ， 跌幅高达26.67% 。 上市第二日 ， 第一服务股价继续下挫 ， 截至发稿股价已跌至1.51港元 。
在近两年的港股资本市场 ， 物企股价飙涨并不鲜见 ， 因此新上市公司跌破发行价 ， 令投资者对物业股的行情心生疑窦 。 “港股打新红利的时代要结束了吗？”有股民直言 ， 发行人将估值提得太高 ， 却遭到市场用脚投票 。
第一服务注册成立于2020年 ， 前身为当代置业旗下两家公司：第一物业及第一人居 。 2016年及2018年 ， 主营物管业务的第一物业 ， 以及主营绿色人居的第一人居分别从新三板退市 ， 准备转战港股 。
在鱼龙混杂的物业赛道 ， 第一服务规模尚小 ， 去年该公司全年营收6.24亿元 ， 净利润8386万元 。 截至2020年5月22日 ， 第一服务在管总面积1500万平方米 ， 根据各物业公司中报数据 ， 其在已上市物业公司中排名倒数第四 。
上述业绩 ， 还是由母公司哺育得来 。 招股书显示 ， 过去三年 ， 第一服务来自控股股东的项目收益占比分别为93.7%、88.2%、87.9%；截至2020年4月 ， 公司近八成在管面积从当代置业处获取 。
在业内看来 ， 物业公司估值高企 ， 且大幅高过地产母公司 ， 背后是资本对这一新生赛道及成长性的看好 。 而一些迷你物业公司 ， 背后的开发商同样规模不大、资金吃紧 ， 因此难支撑较高的估值 。
但是 ， 去年上市的小物企如鑫苑服务（01895.HK） ， 上市当天股价大涨超七成 ， 同为名不见经传的公司 ， 第一服务却遭到市场冷遇 。 有投资者直言 ， 这体现了上市时机的重要性 ， 当下正值物管热浪退潮时 。
“股价下调或破发 ， 说明投资者更加理性了 ， 至少说明和过去的大环境相比略有改变 。 近期要防范部分物企质量不高、盈利空间过窄等问题 ， 这容易影响对整个行业的判断 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进称 。
潮水退去时 ， 不仅是第一服务 ， 近期上市的卓越商企服务 ， 上市当日也仅涨3% ， 截至发稿报收10.36港元 。 卓越商企服务是少数先于集团地产板块实现资本化的物管企业 ， 却未享受到资本热浪 。
目前 ， 港交所还有约10家物业公司正在排队 ， 其中不乏大型房企旗下公司 。 譬如10月26日 ， 融创中国（01918.HK）公告称 ， 融创服务已通过港交所聆讯 ， 短期内将在香港主板挂牌上市 。
【好生意|物业板块挤泡沫 这还是一门好生意吗】富途证券认为 ， 物业板块多数个股估值处于高位 ， 叠加同质化新股大量上市 ， 市场供给大幅增加 ， 引发板块整体估值中枢下行 。 可供投资的同质化标的大量增加 ， 投资者自然不再愿意出高价 。
虚高的估值开始回调
不仅是新上市物企开始遭遇冷遇 ， 近两月来 ， 多只明星物业股纷纷翻绿 ， 下调幅度超出市场预期 。 “近期港股物业板块整体大幅回调 ， 多数物业股回调幅度达20%~30% 。 ”富途证券指出 。


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